--- title: "Tutela dei diritti degli acquirenti di immobili da costruire (D.Lgs. n. 122/2005). Impossibilità di rinuncia: Legge 23 maggio 2014, n. 80." date: 2014-07-01 categories: - name: "Economia agevolazioni incentivi" url: "https://www.ancepadova.it/economia-agevolazioni-incentivi.md" --- # Tutela dei diritti degli acquirenti di immobili da costruire (D.Lgs. n. 122/2005). Impossibilità di rinuncia: Legge 23 maggio 2014, n. 80. Come già riportato nel documento predisposto dalla Direzione Legislazione Mercato Privato dell'Ance allegato alla nostra circolare n. 167 del 12 giugno 2014, l'articolo 10 quater della Legge 23 maggio 2014, n. 80, di conversione del Decreto Legge n. 47/2014 (c.d. Casa), ha introdotto il comma 1-bis all’articolo 5 del D.Lgs. 122/2005 nel testo che segue: *5. Applicabilità della disciplina.* 1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. 1-bis. L'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta. L’introduzione dell’art. 1-bis ha il pregio di aver messo nero su bianco un aspetto sul quale negli anni, autorevole dottrina, aveva avuto modo di dilungarsi ossia quello relativo alla possibilità di derogare, anche tramiti artifici contrattuali, agli obblighi imposti dal provvedimento. L'ambiguità delle norme aveva portato quindi la dottrina a discutere, ad esempio, sulla possibilità di rinunciare alla garanzia fideiussoria (in via preventiva da parte dell’acquirente) o all’azione di nullità sempre da parte dello stesso acquirente (la c.d. nullità relativa). In realtà, come specificato qui di seguito, non sembravano sussistere dubbi circa la vincolatività delle norme. L’articolo 2 co. 1 recita, infatti, che “…il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, …” A seguire ai sensi dell’articolo 4 co. 1 “Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente …” Da ultimo l’articolo 6 co. 1 prevede che “Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere:…” Con tutta chiarezza già il dato testuale ricavabile dalle norma induceva a ritenere che si trattasse di norme di carattere precettivo e come tali imperative ed inderogabili. Anche se, come si può notare, la previsione della nullità è prevista solo per il mancato rilascio della fideiussione mentre per la polizza decennale postuma, non è prevista analoga sanzione e la mancata consegna della polizza all’atto di rogito, riproduce una ipotesi di inadempimento contrattuale con possibilità di richiedere il risarcimento danni. Com’è noto, nel nostro ordinamento perché un contratto, o anche una singola clausola, sia nullo, non occorre che la nullità sia espressamente prevista dalla legge; è sufficiente che una norma imperativa sia stata violata. La previsione del nuovo comma 1-bis in base concretizza di fatto un principio generale di diritto già riconosciuto dal codice civile (v. art. 1418) che considera nulle le clausole contrattuali contrarie a norme imperative. La modifica legislativa contenuta nell’articolo 10 quater deve intendersi come una ulteriore specificazione di tale principio di ordine pubblico. La nuova norma ha dunque il merito di fare maggiore chiarezza se non altro perché essa ha come ambito di riferimento tutte le forme di tutela previste dal D.Lgs. 122/2005. Le altre modifiche riguardano gli articoli 9 e 10 che sono stati emendati nel testo che segue: *Art. 9 – Diritto di prelazione* 1. Qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per se’ o del proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado, all’acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, e’ riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell’articolo 584 del codice di procedura civile. *Art. 10. – Esenzioni e limiti alla esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare* 1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o del proprio coniuge o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all’azione revocatoria prevista dall’articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. Si tratta di semplici correttivi che estendono (giustamente) le specifiche tutele (in materia di diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile all’incanto nonché in tema di sottrazione all’azione revocatoria fallimentare dei contratti di trasferimento di immobili da costruire) anche quando sia stato il coniuge e non il titolare del contratto a stabilire nell’immobile l’abitazione principale o la residenza. ## Custom Fields **N.:** 182