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title: "Edilizia Residenziale"
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# Edilizia Residenziale

## Decreto Legge 28 marzo 2014 n. 47 conv. in Legge 23 maggio 2014, n. 80. Tabella riassuntiva dei provvedimenti di attuazione.

L’Ance ha raccolto in una tabella tutti i provvedimenti o atti che sono stati o che devono ancora essere emanati o svolti per dare concreta operatività alle norme contenute nel DL n. 47/2014, convertito in Legge 23 maggio 2014, n. 80 (c.d. Casa) e contenente “Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015”.

 Si va dai decreti di riparto delle risorse messe a disposizione per il Fondo locazioni, per il Fondo morosità incolpevole, per il finanziamento degli interventi di edilizia sociale fino, al decreto che deve definire lo schema locativo e le regole del rent to buy per gli alloggi sociali ed ancora il decreto che prevede l'aggiornamento dell’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa ecc.

 Alcuni termini peraltro sono già scaduti senza che gli adempimenti prescritti siano stati effettuati.

 Facendo riserva di tenerVi informati sull'attuazione futura delle disposizioni del provvedimento in oggetto, cogliamo l'occasione per porgere i migliori saluti.


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## Edilizia residenziale pubblica. Procedure per la vendita. Decreto Interministeriale 24 maggio 2015.

Il pacchetto di interventi sulla “casa” contenuto nel Decreto Legge n. 47/2014 convertito nella Legge n. 80/2014 (cfr. nostra circolare n. 287/2014), si è arricchito di un nuovo provvedimento.

 E’ stato, infatti, pubblicato sulla GU n. 115 del 20/5/2015 il Decreto Interministeriale 24 febbraio 2015 (Infrastrutture, Finanze e Affari regionali) che, dando attuazione a quanto previsto dall’art. 3 del DL 47 definisce **i criteri e le procedure per la vendita degli alloggi di edilizia residenziale pubblica appartenenti a Comuni, ex Iacp** (comunque denominati) **enti pubblici anche territoriali**.

 Per utile conoscenza, forniamo la seguente sintesi.

 **Tempi**

 Entro 4 mesi dalla pubblicazione del decreto gli enti proprietari degli alloggi devono predisporre specifici programmi di alienazione che, previo assenso della regione, sono poi trasmessi al Ministero delle Infrastrutture. Sono fatti salvi i programmi di vendita già avviati in virtù della programmazione regionale.

 **Criteri di priorità**

 I programmi di alienazione devono riferirsi prioritariamente a:

 
- alloggi situati nei condomini misti (proprietà pubblica < 50%);
- alloggi collocati in situazioni estranee all'edilizia residenziale pubblica quali aree prive di servizi, immobili fatiscenti;
- immobili classificabili nell'ambito della revisione catastale in atto come A/1, A/7, A/8, A/9, A/10, nonché' locali destinati ad uso diverso da quello abitativo quali usi commerciali, artigianali, ecc., se l'alienazione di tali immobili è funzionale alle finalità complessive del   programma;
- alloggi particolarmente degradati con spese di manutenzione e/o ristrutturazione insostenibili per l’ente proprietario.

 **Riutilizzo dei proventi delle vendite**

 **Le risorse** derivanti dalle vendite **restano nella disponibilità degli enti proprietari e sono destinate a:**

 
- **recupero e razionalizzazione del patrimonio esistente;**
- **acquisto e realizzazione di nuovi alloggi**.

 **Procedure di alienazione**

 
- gli alloggi devono essere previamente offerti in vendita agli assegnatari dei medesimi (prezzo agevolato più riconoscimento di contributi in conto interessi sui finanziamenti per l’acquisto). Divieto di ulteriore vendita per i successivi 5 anni;
- gli alloggi liberati dagli attuali occupanti che non intendono acquistarli sono posti in vendita mediante bandi ad asta pubblica.


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## Programma recupero Case Erp. Finanziamento degli interventi secondo le priorità regionali. Decreto Min. Infrastrutture 12 ottobre 2015.

E' stato pubblicato (GU n. 265 del 13/11/2015) il Decreto 12 ottobre 2015 del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti che assegna alle Regioni le risorse, suddivise per annualità (v. Tabelle 1 e 2 allegate al provvedimento) destinate a finanziare gli interventi secondo le liste predisposte dalle Regioni stesse (Allegati A e B) nell'ambito del programma di razionalizzazione e recupero degli alloggi di edilizia residenziale pubblica varato dal DL n. 47/2014.

 Il programma, secondo gli obiettivi contenuti nell'articolo 4 comma 1 del DL 47/2015 e i criteri attuativi forniti con il DM 12 marzo 2015, riguarda il finanziamento di interventi di manutenzione straordinaria ed efficientamento energetico e statico degli immobili e degli alloggi pubblici di proprietà di Comuni ed enti gestori comunque denominati (ex IACP).

 Le risorse che ammontano complessivamente a 470 milioni di euro ripartite in diverse annualità andranno a finanziare due canali di intervento:

 a) interventi di non rilevante entità finalizzati a rendere prontamente disponibili gli alloggi sfitti mediante manutenzione ed efficientamento: interventi di importo inferiore a 15 mila euro eseguibili entro 60 giorni dal provvedimento regionale di concessione del finanziamento da adottare entro trenta giorni dalla comunicazione ministeriale dell'avvenuta validazione del decreto di trasferimento delle risorse. Gli alloggi dovranno essere destinati prioritariamente alle categorie sociali disagiate oggetto di un provvedimento di sospensione degli sfratti. A tale gruppo di interventi sono assegnati 67.900.000 euro.

 b) interventi di ripristino di alloggi di risulta, di manutenzione straordinaria compreso efficientamento energetico, messa in sicurezza strutturale, rimozione amianto, superamento barriere architettoniche, frazionamenti/accorpamenti (cumulabili per un massimo 50 mila euro ad alloggio). L'inizio dei dovrà avvenire entro 12 mesi dalla data del provvedimento regionale di concessione del finanziamento da adottare entro 30 giorni dalla comunicazione ministeriale dell'avvenuta validazione del decreto di trasferimento delle risorse. A tale gruppo di interventi sono assegnati 400.230.748,50 euro.

 Gli interventi saranno effettuati nei Comuni ad alta tensione abitativa ovvero in quelli a disagio abitativo così come individuati nella programmazione regionale.

 A seguito del DM del 12/3/2015 le Regioni hanno, infatti, trasmesso al Ministero delle Infrastrutture gli elenchi con le proposte di intervento predisposte e inviate a loro volta dai soggetti proprietari (Comuni ed ex Iacp) da ammettere a finanziamento secondo un ordine di priorità e suddivise per linea di intervento (v. Allegati A e B consultabili sul sito www.mit.gov.it sez. "casa"- attuazione DL 47/2014) nonché, con separati elenchi hanno altresì trasmesso le proposte eccedenti il limite delle risorse disponibili ai fini della loro eventuale ammissione a finanziamento (allegati C e D consultabili sul sito www.mit.gov.it sez. "casa" - attuazione DL 47/2014).

 Eventuali modifiche o integrazioni ai suddetti elenchi che si rendessero necessarie, su proposta motivata delle regioni per ottimizzare la programmazione nonché' l'esecuzione degli interventi e anche ai fini del completo utilizzo delle risorse assegnate, saranno approvate, qualora ne ricorrano le condizioni, con decreto direttoriale da emanare, di norma, con cadenza semestrale.

 Il mancato rispetto dei tempi previsti per la realizzazione degli interventi e l'utilizzo dei finanziamenti potrà determinare anche la riallocazione delle risorse per altri interventi. E' prevista, infatti, una intensa attività di monitoraggio sull'attuazione del programma secondo i tempi stabiliti affidata al Mit – Direzione generale per la condizione abitativa - cui i responsabili regionali dovranno periodicamente comunicare sui tempi di esecuzione e sulle eventuali criticità riscontrate.

 Riportiamo in allegato il DM 12/10/2015 con le Tabelle 1 e 2 e porgiamo cordiali saluti.


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## Programma recupero alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP). D.M. 5 ottobre 2016 (G.U. 12 dicembre 2016).

Con l'allegato Decreto del 5 ottobre 2016 (GU n. 289 del 12/12/2016), il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti ha assegnato complessivamente 16.001.942,36 euro da destinare alla copertura del fabbisogno ulteriore richiesto dalle Regioni per finanziare il programma di recupero degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.

 La quota delle risorse finanziarie, stanziate come anticipazione per il 2017, saranno impiegate in particolare per gli interventi di manutenzione di non rilevante entità di importo inferiore a 15.000 euro ai sensi del D.M. 16 marzo 2015.


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## Legge n. 136/2018 di conversione del Decreto Legge n. 119/2018 (c.d. decreto fiscale). Svincolo dei prezzi massimi di cessione nei piani di zona.

La Legge 17 dicembre 2018, n. 136 recante: «Disposizioni urgenti in materia fiscale e finanziaria» (G.U. n. 293 del 18/12/2018) di conversione del Decreto Legge 23 ottobre 2018 n. 119, ha inserito l’articolo 25-undecies che interviene sulla disciplina relativa alla determinazione del prezzo massimo di cessione, nonché del canone massimo di locazione, degli immobili edificati in regime di edilizia residenziale convenzionata.

 Modificando l'articolo 31 della Legge n. 448 del 1998 si prevede che i vincoli al prezzo massimo di cessione/locazione possano essere rimossi, dopo che siano trascorsi cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, da chiunque vi abbia interesse, anche se non più titolare di diritti reali sul bene immobile (in luogo della convenzione in forma pubblica a richiesta del singolo proprietario), dietro corrispettivo di affrancazione del vincolo. Inoltre, i Comuni possono concedere dilazioni di pagamento di tale corrispettivo secondo modalità e criteri che saranno definiti con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze.

 In pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato e l'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità previste. Le disposizioni si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima dell'entrata in vigore dell'articolo in esame.

 Si ricorda che, in materia, era intervenuta di recente la Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con la Sentenza n. 18135 del 16 settembre 2015, stabilendo che il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata (ex art. 35 della Legge n. 865 del 1971), qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione (ex art. 31, comma 49-bis, della Legge n. 448 del 1998), segue il bene nei passaggi di proprietà.


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## Nuova procedura sul corrispettivo delle affrancazioni applicabile solo alle nuove domande di edilizia convenzionata.

Riportiamo in allegato una nota ANCE aggiornata che illustra come sono cambiate le disposizioni normative relative alla cessione della proprietà delle aree comprese nei Piani di Edilizia Economico Popolare (cd aree PEEP) e al corrispettivo di affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative, la cui disciplina era stata recentemente rivista dal Decreto Legge n.  77/2021 convertito nella Legge n. 108/2021, poi dal DL n. 21/2022 e ora dal DL n. 36/2022 convertito nella Legge n. 79/2022.

 Con quest’ultima è stata, infatti, approvata una ulteriore modifica che consente la non applicazione della nuova procedura, prevista dall’art. 10-quinquies del D.L. 21/2022, per le domande presentate e depositate dai soggetti proponenti fino alla data di entrata in vigore della legge di conversione n. 51/2022 del D.L. 21/2022 (21 maggio 2022).

 Si coglie l’occasione per segnalare una sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 21348 del 6 luglio 2022) che ha espresso il seguente principio: fino a che non sia effettuata la procedura per l’affrancazione mediante la procedura da svolgere con il Comune ai sensi della legge 448/1998., il vincolo sul prezzo massimo previsto nelle convenzioni di edilizia residenziale pubblica permane ed è opponibile anche alle vendite successive alla prima.

 In altri termini chi ha acquistato un alloggio ad un prezzo superiore a quello massimo indicato in convenzione ha diritto a chiedere la differenza della parte di prezzo eccedente la soglia che oltrepassa il prezzo vincolato, a meno che non sia svolta la procedura di affrancazione. Si verifica, infatti, una nullità parziale dell’atto con l’effetto che la clausola sul prezzo, contraria alla disciplina imperativa, deve intendersi automaticamente sostituita. 

 Tale regola riguarda, come ha stabilito la Corte, sia gli alloggi realizzati in base alla convenzione di cui alla Legge 865/1971 (cd. convenzione PEEP) sia in base alla convezione disciplinata dagli articoli 7 e 8 della Legge 10/1977 (cd. convenzione Bucalossi sostituiti poi, senza significative modifiche, dagli artt. 17 e 18 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).


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