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title: "Cessione fabbricato “cielo-terra”.Determinazione imposte di registro e ipo-catastali.Sentenza Comm. Tributaria Milano n. 6388/2016. - ANCE Padova"
description: "Dal 1945 ANCE Padova Collegio Costruttori Edili, aderente all’ANCE Associazione Nazionale Costruttori Edili costituisce l’organizzazione economica di categoria rappresentativa dell’imprenditoria dell’edilizia e dei comparti affini a livello provinciale."
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N. 240

  [Fiscalità](https://www.ancepadova.it/comunicazioni/circolari/fiscalita)    12 Settembre 2016

# Cessione fabbricato “cielo-terra”.Determinazione imposte di registro e ipo-catastali.Sentenza Comm. Tributaria Milano n. 6388/2016.

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Questo è infatti uno dei principi cui è pervenuta la Commissione Tributaria Provinciale di Milano in una sua Sentenza (n. 6388/1/2016), che annullando un avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate con il quale venivano richieste maggiori imposte di registro e ipo-catastali, ha fornito al tempo stesso importanti chiarimenti in merito ai criteri da seguire al fine di individuare il corretto valore venale dei beni oggetto di compravendita. Richiamiamo quindi l’attenzione sui principi enunciati con tale pronuncia, trattandosi di un’operazione assai frequente nel settore edile, riguardante l’acquisto da privati di interi edifici da ristrutturare, anche al fine di prevenire contestazioni dei valori indicati nel contratto. Con l’ avviso di accertamento in questione, l’Amministrazione finanziaria aveva rettificato il valore di cessione, con contestuale rideterminazione delle maggiori imposte d’atto, di un fabbricato “cielo-terra”, ovvero di un edificio composto da più unità immobiliari. Le parti ricorrenti impugnarono allora il suddetto avviso, contestandone la legittimità, poiché rilevarono che l’Agenzia delle Entrate non aveva tenuto conto delle particolari caratteristiche dell’immobile, limitandosi, invece, ad applicare delle semplici valutazioni, senza effettuare alcun accertamento di fatto e senza fornire adeguate motivazioni a sostegno della propria ricostruzione. A tal riguardo, i giudici tributari di primo grado, con la Sentenza n. 6388/1/2016 (allegata), hanno accolto pienamente le ragioni del contribuente, dichiarando l’illegittimità dell’avviso emesso dall’Amministrazione finanziaria e precisando una serie di principi che devono essere rispettati, in sede di accertamento, al fine di determinare in modo corretto il valore venale dei beni oggetto di cessione. Nel particolare, la Sentenza ha annullato l’avviso di liquidazione con cui veniva rideterminato il prezzo di cessione dell’edificio, poiché l’Ufficio: a) non aveva tenuto conto delle reali condizioni e caratteristiche dell’edificio. Lo stabile, infatti, al momento della vendita era in “pessime condizioni”, in quanto non vi era stato alcun intervento di manutenzione nel corso degli ultimi decenni, nonché mancavano gli impianti tecnologici e termici. Inoltre, alcune unità immobiliari facenti parte dell’edificio risultavano ancora occupate, incidendo, così, sulla determinazione del prezzo di vendita dell’intero complesso; b) per individuare il prezzo di vendita, aveva effettuato una comparazione con altri immobili non assimilabili a quello oggetto di verifica, ovvero edifici interamente ristrutturati ed in perfette condizioni d’uso; A tal riguardo, tale comparazione era altresì erronea poiché fatta con immobili oggetto di compravendite nel corso del 2015, ovvero a distanza di circa due anni dalla cessione oggetto di verifica. c) non aveva considerato la natura del bene della vendita, ossia un edificio “cielo-terra” composto da più unità abitative. In tale ipotesi, si legge nella sentenza, “vi è un abbattimento del prezzo di vendita dal 10% al 15%, a seconda del numero di unità oggetto dell’operazione di cessione immobiliare”. In sostanza, il prezzo totale stabilito per la vendita di un edificio complesso, sarà sicuramente inferiore rispetto al corrispettivo che si potrebbe ottenere vendendo separatamente le singole unità immobiliari; d) non aveva tenuto conto del perdurante stato di crisi economica, che ormai da anni ha colpito l’intero settore immobiliare, dimostrata, altresì, dall’elevato numero di fabbricati invenduti che, come noto, costituiscono il cd. “magazzino” delle imprese di costruzioni; e) aveva ignorato la valutazione effettuata dalla banca erogatrice del finanziamento a favore della società acquirente. L’istituto di credito, infatti, verificato la stato di fatiscenza in cui versava l’edificio, al momento della stipula dell’atto di compravendita aveva erogato una somma pari a quella dichiarata dalle parti contraenti.", "image": { "@type": "ImageObject", "url": "https://www.ancepadova.it/" }, "publisher": { "@type": "Organization", "name": "ANCE Associazione delle imprese edili della provincia di Padova", "logo": { "@type": "ImageObject", "url": "https://www.ancepadova.it/images/logo-ance.png" } }, "author": { "@type": "Person", "name": "ANCE Associazione delle imprese edili della provincia di Padova", "url": "https://www.ancepadova.it/" }, "datePublished": "2016-09-12T17:51:33+02:00", "dateCreated": "2016-09-12T17:51:33+02:00", "dateModified": "2016-09-12T17:51:33+02:00" }
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