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title: "Immobili concessi come contributo nell’ambito di PPP: chiarimenti sul trattamento IVA da parte dell’AdE. - ANCE Padova"
description: "Dal 1945 ANCE Padova Collegio Costruttori Edili, aderente all’ANCE Associazione Nazionale Costruttori Edili costituisce l’organizzazione economica di categoria rappresentativa dell’imprenditoria dell’edilizia e dei comparti affini a livello provinciale."
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N. 174

  [Fiscalità](https://www.ancepadova.it/comunicazioni/circolari/fiscalita)    17 Giugno 2025

# Immobili concessi come contributo nell’ambito di PPP: chiarimenti sul trattamento IVA da parte dell’AdE.

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Il caso esaminato riguarda un progetto di partenariato pubblico privato avviato da un Comune per la realizzazione di un intervento di riqualificazione urbana e basato su un contratto di concessione, stipulato tra lo stesso Comune e la società concessionaria, avente ad oggetto l’affidamento in concessione delle attività di progettazione, costruzione e, in taluni casi, di gestione delle opere volte alla riqualificazione della zona. Considerati gli ingentissimi costi che il concessionario dovrà sostenere, il contratto posto in essere – considerati i costi ingenti a carico del concessionario per la realizzazione del progetto – prevede un intervento pubblico di sostegno ai sensi dell’art. 177, c. 6, del D.Lgs. n.36/2023 e s.m.i. consistente nella cessione a titolo gratuito di alcuni degli immobili rientranti nel progetto di riqualificazione. Il dubbio oggetto di interpello riguarda l’assoggettamento o meno ad IVA di tale operazione di cessione. Il Comune, infatti, da un lato ritiene che tale forma di contributo sia rilevante ai fini dell’imposta sul valore aggiunto; dall’altro che pur avendo una posizione IVA attiva e svolgendo abitualmente attività rilevanti a questo fine, ha sempre ritenuto le attività di gestione del patrimonio immobiliare escluse da IVA per carenza del requisito soggettivo, in quanto operate nell’esercizio del proprio potere autoritativo, ai sensi dell’art. 4, c. 5 del DPR. n. 633/1972, con assoggettamento all’imposta di registro proporzionale. Nel rispondere l’Agenzia delle Entrate ricorda in primo luogo che, ai fini dell’assoggettamento a IVA di un‘operazione, occorre verificare la sussistenza dei tre presupposti soggettivo, oggettivo e territoriale previsti dall’art. 1 DPR n. 633/1972. Per quanto riguarda la sussistenza del presupposto soggettivo – l’unico di interesse nel caso in esame – l’Agenzia rammenta che, in linea generale, l’art. 13 della Direttiva CE n. 112 del 28 novembre 2006 prevede che gli Stati, le regioni, le province, i comuni e gli altri enti di diritto pubblico non sono considerati soggetti passivi per le attività od operazioni che esercitano nella veste di pubbliche autorità, anche quando, in relazione a tali attività od operazioni, percepiscono diritti, canoni, contributi o retribuzioni. Relativamente alla condizione che l’ente agisca o meno in veste autoritativa, la giurisprudenza comunitaria e nazionale ritiene che le attività degli enti di diritto pubblico sono riconducibili tra quelle svolte in quest’ultima veste quando sono poste in essere sulla base di un rapporto di diritto pubblico. Diversamente, sono da ricondurre tra le attività di natura commerciale quelle fondate su rapporti di carattere privatistico e in questo secondo caso, quando l’ente pubblico opera con modalità privatistiche al pari di un operatore economico, anche l’ente è da considerarsi soggetto passivo IVA. Ne consegue che, dirimente, diventa l’esame del rapporto contrattuale che regola i rapporti tra le parti coinvolte nell’operazione: per verificare se l’ente agisce come pubblica autorità occorre dunque effettuare un’analisi delle complessive modalità di svolgimento delle attività e delle operazioni valutando se il rapporto è regolato su base pattizia o se vede l’ente pubblico esplicare unilateralmente i propri poteri unilaterali autoritativi. Nel caso di specie l’Agenzia delle Entrate rileva come i rapporti tra le parti siano chiaramente di natura contrattuale essendo previste reciproche prestazioni e controprestazioni, con modalità tipiche degli operatori privati. Il contratto contiene, infatti, molteplici clausole bilaterali quali penalità, risoluzione per inadempimento e risarcimento danni. In sostanza, la cessione gratuita a titolo di contributo in favore del Concessionario non può essere considerata isolatamente, in quanto la stessa si realizza nell’ambito del più ampio rapporto di carattere sinallagmatico tra le parti. Alla luce delle considerazioni e ragioni esposte, Per tali ragioni, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’operazione di alienazione delle aree edificabili e dei fabbricati da parte del Comune al concessionario, a titolo di contributo ex art. 177, c. 6 del D.Lgs. n. 36/2023 e s.m.i., sia da considerarsi un’operazione rilevante ai fini IVA (con aliquota al 22% o 10% a seconda dei casi). L’Amministrazione finanziaria si ferma a tali conclusioni non esplicitando maggiormente il regime IVA applicabile all’operazione, né tantomeno gli obblighi reciproci di fatturazione della stessa da parte dell’Ente locale e dell’operatore economico coinvolti nella stessa. In merito, ripercorrendo il ragionamento svolto dall’Agenzia delle Entrate, sopra richiamato, per ANCE sembra emergere che le prestazioni oggetto del contratto debbano considerarsi come operazioni permutative entrambe rilevanti agli effetti dell’IVA. Ciò in quanto: entrambi i soggetti (Ente concedente e impresa concessionaria) soddisfano il requisito della soggettività passiva IVA. In questo senso, anche l’Ente locale effettua la cessione immobiliare, non nella veste di pubblica autorità, ma alla stregua di un operatore privato, dovendo così considerare l’operazione come rientrante nella propria attività privatistica (soggetta ad IVA); entrambe le prestazioni (cessione degli immobili da un lato e progettazione, costruzione e in parte gestione delle opere dall’altra) sono da considerare a titolo oneroso, nel senso che l’una costituisce la controprestazione dell’altra, avendo così natura sinallagmatica e, come tali, entrambe imponibili ad IVA. Anche la cessione degli immobili da parte del Comune – ancorché formalmente gratuita ed effettuata a titolo di contributo in natura erogato all’impresa per garantire l’equilibrio economico-finanziario dell’operazione – costituisce un corrispettivo delle attività prestate da parte dell’impresa medesima, in virtù del contratto di partenariato pubblico privato sottoscritto tra le parti. A livello operativo, ciò dovrebbe implicare i seguenti adempimenti ai fini dell’IVA: il Comune concedente deve emettere fattura – relativamente agli immobili che cede a titolo di corrispettivo in natura per le prestazioni effettuate dall’impresa concessionaria – con applicazione dell’aliquota propria stabilita per il trasferimento dello stesso immobile e sulla base del relativo valore in comune commercio (art.11, c. 1 e art.13, c. 2, lett. d) del DPR n. 633/1972); l’impresa concessionaria deve fatturare nei confronti del Comune concedente l’esecuzione delle prestazioni, per la parte relativa al corrispettivo in natura ricevuto, applicando l’aliquota IVA prevista per le stesse e senza applicazione del meccanismo del reverse charge (quest’ultimo, infatti è escluso per le operazioni permutative, di cui all’art.11 del DPR 633/1972, nelle quali non vi è un pagamento in denaro – CM 27/E/2017. Resta ferma l’applicabilità del meccanismo su eventuali conguagli o contributi in denaro di natura corrispettiva erogati all’impresa medesima). In particolare, la fattura dovrà essere emessa, da parte dell’impresa, al momento in cui si verifica il trasferimento dell’immobile (anche se l’opera non sia stata ancora realizzata), in quanto la cessione di quest’ultimo rappresenta il corrispettivo della prestazione dovuta dall’impresa medesima.", "image": { "@type": "ImageObject", "url": "https://www.ancepadova.it/" }, "publisher": { "@type": "Organization", "name": "ANCE Associazione delle imprese edili della provincia di Padova", "logo": { "@type": "ImageObject", "url": "https://www.ancepadova.it/images/logo-ance.png" } }, "author": { "@type": "Person", "name": "ANCE Associazione delle imprese edili della provincia di Padova", "url": "https://www.ancepadova.it/" }, "datePublished": "2025-06-17T15:59:23+02:00", "dateCreated": "2025-06-17T15:59:23+02:00", "dateModified": "2025-06-17T15:59:39+02:00" }
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