--- title: "Bonus edili 2025: chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella circolare 8/E/2025." date: 2025-06-25 categories: - name: "Fiscalità" url: "https://www.ancepadova.it/fiscalita.md" --- # Bonus edili 2025: chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella circolare 8/E/2025. **L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n.8/E del 19 giugno 2025**, ha fornito **chiarimenti sulle novità fiscali contenute nella Legge n. 207/2024, Legge di Bilancio 2025, in materia di interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, Ecobonus, Sismabonus, Superbonus.** **La Circolare accoglie pienamente gli orientamenti dell’ANCE** **relativi alle condizioni di applicabilità dei bonus fiscali a seguito delle modifiche introdotte** dalla citata Legge di Bilancio che, **si ricorda** – nel prorogare i bonus edili fino al 2027 – ne ha anche **ridotto le aliquote di detrazione, fissate in due ordini di misure, variabili a seconda dell’anno di sostenimento delle spese e in relazione alla posizione soggettiva del beneficiario**. Pertanto, **in linea generale, i bonus spettano:** - **nel 2025**: - **al 50%** per gli interventi eseguiti sull’abitazione principale del proprietario o del titolare di diritti reali sulla stessa - **al 36%** per gli interventi su tutti gli altri immobili; - **nel 2026-2027:** - **al 36%** per gli interventi eseguiti sull’abitazione principale del proprietario o del titolare di diritti reali sulla stessa - **al 30%** per gli interventi su tutti gli altri immobili. La Circolare in commento si è resa opportuna dal momento che **le novità normative hanno determinato, da subito, alcuni problemi interpretativi** riferiti, soprattutto, all’applicabilità delle aliquote maggiorate in specifiche ipotesi quali, ad esempio, la destinazione ad abitazione principale alla fine dei lavori, l’esecuzione di lavori condominiali su fabbricati in cui non tutti i condòmini possiedono l’unità come abitazione principale, o ancora nel caso di accesso ai cd. bonus sugli acquisti (Sismabonus acquisti e Bonus per l’acquisto di abitazioni in fabbricati ristrutturati). Su tutti questi aspetti interviene ora l’Agenzia delle Entrate chiarendo alcuni profili applicativi, in linea, come anticipato, con le indicazioni sin qui fornite dall’ANCE. **Di seguito l’analisi da parte della Direzione Politiche Fiscali**. 1. **Modifica delle aliquote relative a Bonus ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus** L’Agenzia delle Entrate conferma ed illustra il nuovo assetto relativo alle aliquote dei bonus fiscali in edilizia delineato dalla Legge di Bilancio (art.1, co. 55, legge 207/2024). In particolare, i bonus spettano nella seguente misura: - **Bonus ristrutturazioni** - **nel 2025** al **50% per l’abitazione principale** del proprietario o del titolare di diritti reali e **al 36% per le altre abitazioni**, sino ad un **massimo di spese pari a 96.000 euro**; - **nel 2026-2027** al **36% per l’abitazione principale** del proprietario o del titolare di diritti reali, e al **30% per le altre abitazioni** sino ad un **massimo di spese pari a 96.000 euro**; - **dal 2028 al 2033** al **30% a prescindere se si tratti, o meno, di abitazione principale**, sino ad un **massimo di spese pari a 48.000 euro**, - **dal 2034** al **36% nel limite di spese massimo pari a 48.000 euro** (detrazione a regime prevista dall’art.16-bis del TUIR – DPR 917/1986). Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate precisa che le suddette riduzioni di aliquota non si applicano agli interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione, per i quali resta ferma l’applicabilità della detrazione con l’aliquota del 50% (cfr. l’art.16-bis, co. 3-bis, 3-ter del medesimo TUIR). - **Bonus mobili:** ferma restando la condizione legata al fatto di realizzare, sulla medesima abitazione, lavori di recupero agevolati con il Bonus ristrutturazioni, il bonus mobili viene prorogato di un ulteriore anno, quindi **sino al 2025 nella misura pari al 50% sino ad un massimo di spesa pari a 5.000 euro**; - **Ecobonus e Sismabonus (compreso Sismabonus acquisti)**: fermi restando il limite di detrazione spettante per l’Ecobonus (es. 60.000€ per infissi e cappotto o 30.000€ per la sostituzione della caldaia) e il tetto di spese agevolate per il Sismabonus e per il Sismabonus acquisti (96.000 €), le percentuali di entrambi i bonus vengono così rideterminate: - **nel 2025** al **50% per l’abitazione principale** del proprietario o del titolare di diritti reali e al **36% per tutti gli altri immobili**; - **nel 2026-2027** al **36% per l’abitazione principale** del proprietario o del titolare di diritti reali e al **30% per tutti gli altri immobili**. Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate precisa che, per entrambe queste tipologie di agevolazioni, le aliquote citate si applicano anche agli interventi che, fino al 2024, consentivano di accedere ad un’aliquota più elevata (ad es. per i lavori condominiali Ecobonus al 70%-75% o Sismabonus al 75%-85% in caso di miglioramento di 1 o 2 classi sismiche). Per tutte queste agevolazioni, l’Agenzia delle Entrate fornisce degli esempi pratici in relazione alla prosecuzione, nel 2025, di interventi iniziati nel 2024, specificando che le nuove aliquote di detrazione si applicano sulla quota residua di spese sostenute nel 2025, nel rispetto dei massimali previsti per ogni singolo beneficio fiscale. 1. **Detrazione più alta (50% per il 2025 o 36% per il 2026-2027) ed abitazione principale**** ** Al riguardo, la C.M. 8/E/2025 chiarisce che per i bonus fiscali in edilizia (Bonus ristrutturazioni, Ecobonus, Sismabonus) la maggiorazione della detrazione (50% per il 2025 o 36% per il 2026-2027) stabilita dalla legge di Bilancio 2025 spetta a condizione che: - **il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà** (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) **o di un diritto reale di godimento** sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione); - **l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale**. Per la definizione di “abitazione principale” può essere utilizzata quella contenuta nell’art.10, c. 3-bis del D.P.R. n. 917/1986 – TUIR a mente della quale viene così intesa l’unità *«nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente»* (cfr. la C.M. 13/E/2023). L’Agenzia delle Entrate precisa che **in tale nozione rientra anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare** (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado – art. 5, c. 5 del medesimo TUIR). Nella particolare ipotesi in cui sia possibile effettuare la **scelta in relazione a due immobili**, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, per l’applicabilità della detrazione maggiorata al 50% (o 36% nel 2026-2027) **occorre considerare esclusivamente l’immobile adibito a dimora abituale del suo titolare, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale del familiare**. Ad ogni modo, ai fini dell’applicazione della percentuale maggiorata, **la titolarità del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento sull’unità immobiliare deve sussistere al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa**, se antecedente a questi, mentre **la destinazione ad abitazione principale può avvenire anche al termine dei lavori**. **La maggiorazione spetta, altresì, nel caso in cui gli interventi siano realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali**, già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione. Diversamente, **il familiare convivente nonché il detentore dell’immobile che non siano proprietari/titolari di un diritto reale sull’immobile** (ad esempio, il locatario o il comodatario) possono applicare, nel rispetto di ogni altra condizione, le detrazioni nella **misura del 36% delle spese sostenute nel 2025 e del 30% delle spese sostenute nel 2026-2027**. 1. **Sismabonus acquisti – Acquisto di abitazioni ristrutturate o di box pertinenziali** **L’Agenzia delle Entrate**, nella Circolare in commento, **risolve anche il dubbio relativo all’applicabilità dell’aliquota più elevata** (50% per il 2025 o 36% per il 2026-2027) nell’ipotesi di accesso al **Sismabonus acquisti ed al Bonus per l’acquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati** (rispettivamente, art.16, c.1-septies, D.L. n.63/2013, convertito nella Legge n.90/2013 e art.16, c.3, del TUIR). Per queste fattispecie, infatti, il riferimento normativo agli *“interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale”* che giustifica la spettanza dell’aliquota più elevata non tiene conto della circostanza che la destinazione ad abitazione principale dell’unità acquistata avviene solo dopo il rogito. **Sul punto, la C.M. 8/E/2025 chiarisce** – accogliendo in pieno la linea interpretativa avanzata dall’ANCE – **che la maggiorazione viene riconosciuta se l’unità acquistata è destinata ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi del primo anno di fruizione del beneficio fiscale**. Il rispetto del medesimo termine **vale anche in caso di acquisto/costruzione di box pertinenziali, agevolato con il Bonus edilizia** (art.16-bis, c.1, lett.d, TUIR), per i quali l’aliquota più alta (del 50%, 36% a seconda dell’anno) è collegata con la destinazione ad abitazione principale dell’immobile di cui il box è pertinenza. 1. **Interventi agevolati su parti comuni condominiali** **La C.M. 8/E/2025 conferma la tesi dell’ANCE anche in relazione alle regole applicative della maggiorazione dell’aliquota nel caso di interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici**, compresi i condomini minimi e gli interi edifici con un unico proprietario. Al riguardo, viene chiarito che **la percentuale più elevata deve essere applicata alla quota di spese imputata al singolo condòmino titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’unità destinata ad abitazione principale**, fermo restando il rispetto degli altri requisiti previsti dalla disciplina relativa ai singoli bonus edilizi. **Tali circostanze**, secondo l’Agenzia delle Entrate, **devono essere verificate**: - **per le singole unità immobiliari, all’inizio dei lavori** **in relazione al requisito della titolarità dell’immobile e al termine dei lavori** **per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale**. La C.M.8/E/2025 precisa, altresì, che **il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata anche se nei successivi periodi d’imposta** di fruizione della detrazione l’immobile posseduto non è più destinato ad abitazione principale; - **per le spese riferibili pro-quota agli altri condòmini, non proprietari/titolari di diritti reali di godimento, oppure proprietari o aventi altri diritti reali sulle cd. “seconde case”, le detrazioni spettano con le nuove aliquote ridotte** (36% per il 2025 e 30% per il 2026-2027) stabilite dalla legge di Bilancio 2025 per le unità immobiliari diverse dall’abitazione principale. 1. **Caldaie a combustibili fossili – Esclusione dal Bonus ristrutturazioni e dall’Ecobonus** La Circolare conferma l’esclusione dal Bonus ristrutturazioni e dall’Ecobonus delle spese sostenute nel triennio 2025-2027 relative agli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, come previsto dalla Legge di Bilancio (art.1, co.55, lett. a) e b) Legge n. 207/2024) ed in attuazione di specifici obblighi “green” UE (Direttiva 2024/1275). In particolare, sentiti anche i pareri dell’ENEA e del MASE, l’Agenzia delle Entrate precisa che **gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili esclusi dagli incentivi fiscali riguardano le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili**. Inoltre, viene precisato che anche la sola “installazione” delle caldaie a combustibili fossili è esclusa dal Bonus ristrutturazioni. Diversamente, le agevolazioni continuano ad operare per le spese relative a tali impianti sostenute fino al 31 dicembre 2024 e qualora gli interventi siano completati dal 1° gennaio 2025. Viene, altresì, specificato che tale tipologia di interventi è esclusa anche dal Super Ecobonus con la precisazione, tuttavia, che gli stessi rilevano comunque ai fini del miglioramento di almeno 2 classi energetiche dell’edificio, come richiesto ai fini del beneficio fiscale. Continuano, invece, ad essere agevolate sia ai fini del Bonus ristrutturazioni che dell’Ecobonus, le spese relative a: - microcogeneratori, quand’anche siano alimentati da combustibili fossili, e ai generatori a biomassa; - pompa di calore ad assorbimento a gas; - sistemi ibridi costituiti da una pompa di calore integrata con una caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro. 1. **Novità in tema di Superbonus** L’Agenzia delle Entrate conferma le nuove disposizioni introdotte dalla Legge di Bilancio in tema di Superbonus (cfr. il nuovo art.119, c.8-bis.2 del D.L. n. 34/2020 convertito nella Legge n. 77/2020). In particolare, **per il 2025 e per i condomini** – compresi gli edifici composti da un numero di unità compreso tra 2 e 4, anche se posseduti da un unico proprietario – **le Onlus, gli OdV e le Aps, il beneficio fiscale spetta con l’aliquota del 65% a condizione che alla data del 15 ottobre 2024 sia stata presentata**: - la CILAS e, in caso di lavori condominiali, adottata anche la delibera di approvazione dei lavori agevolati, - l’istanza del titolo abilitativo, in caso di demolizione e ricostruzione. L’Agenzia delle Entrate ricorda, inoltre, che viene prevista la possibilità di optare per la ripartizione della detrazione in 10 anni (anziché in 4) per le spese sostenute nel 2023 (con le aliquote del 110%-90%) presentando una dichiarazione dei redditi integrativa entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al 2024 (ossia entro il 31 ottobre 2025). In merito, la C.M. 8/E/2025 specifica che, se dalla dichiarazione integrativa emerge un maggior debito d’imposta, l’ulteriore imposta deve essere versata (senza sanzioni ed interessi) entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo d’imposta 2024. Per quel che riguarda, invece, le spese sostenute a decorrere dal 2024, la C.M. conferma che il Superbonus va ripartito in via obbligatoria in 10 quote di pari importo (cfr. art.4-bis, c.4, del D.L. n. 39/2024 convertito nella L. n.67/2024). ## Custom Fields **N.:** 189