--- title: "Locazioni" --- # Locazioni ## Locazioni brevi. Dossier Ance: quadro delle regole. Riportiamo in allegato il **Dossier ANCE** che approfondisce il **quadro normativo vigente** - partendo dall’analisi delle disposizioni nazionali di riferimento e ricostruendo le principali misure adottate a livello regionale e locale, con particolare attenzione alle prescrizioni di natura edilizia e urbanistica – sulla **disciplina delle locazioni brevi.** Il tema ha assunto di recente una particolare attenzione, da parte delle istituzioni nazionali ed europee in quanto esso si colloca al centro di un delicato equilibrio, da un lato, tra la libertà di iniziativa economica e di valorizzazione degli immobili e, dall’altro, con la necessità di un presidio sui flussi turistici a tutela della residenzialità, specie nei centri storici delle principali città d’arte, e la salvaguardia del tessuto urbano. In tale contesto, il riparto di competenze tra Stato, Regioni e Comuni assume un ruolo centrale, soprattutto con riferimento ai profili edilizi e urbanistici connessi all’esercizio delle locazioni brevi. Peraltro alle disposizioni statali si sono affiancate numerose leggi regionali e regolamentazioni comunali che incidono sull’utilizzo del patrimonio immobiliare, generando un quadro complesso e frammentato per proprietari e operatori del settore. Nel dossier vengono, inoltre, esaminati i profili condominiali e gli orientamenti giurisprudenziali più rilevanti, con specifico riguardo al riparto delle competenze tra Stato ed enti territoriali. Invitando a farne uso in caso di necessità in quanto il Dossier ANCE vuole rappresentare uno strumento di supporto finalizzato a fornire una ricostruzione sistematica della materia e a orientare imprese e proprietari all’interno di un quadro normativo in continua evoluzione, rimanendo a disposizione, porgiamo nel frattempo cordiali saluti. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazioni-brevi-dossier-ance-quadro-delle-regole.md) ## Rinnovo tacito del contratto di locazione. Necessità di rinnovare l’attestato di prestazione energetica se scaduto. Con la risposta a un Interpello della Regione Liguria, **il Ministero dell’Ambiente ha precisato che, in caso di rinnovo tacito del contratto di locazione abitativa, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) deve essere rinnovato se non più valido** **(la validità è di 10 anni**). Secondo il Ministero, **la rinnovazione tacita rappresenta a tutti gli effetti una nuova locazione**, come previsto dal Codice civile (art. 1597). **Ne deriva che l’obbligo di fornire un APE aggiornato si applica anche in assenza di una nuova sottoscrizione contrattuale.** Il chiarimento si adegua alla nuova Direttiva (UE) 2024/1275 (cosiddetta EPBD) non ancora recepita in Italia, che, all’art. 20, prevede espressamente la consegna dell’APE al locatario anche al momento del rinnovo del contratto. **Si ricorda che l’APE deve essere prodotto e fornito dal proprietario all’acquirente o al locatario, in caso di** **vendita, trasferimento di immobili a titolo gratuito o nuova locazione** **di edifici o unità immobiliari.** In allegato il testo della risposta del Ministero all’Interpello. 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Tale previsione di maggior favore è circoscritta ai contratti di locazione stipulati (non è chiaro se vi rientra un semplice rinnovo) dalla data della sua entrata in vigore (21 dicembre 2021) ed, inizialmente, fino al 31 dicembre 2023 (termine poi prorogato al 31 dicembre 2024 dall’articolo 3 comma 1 del D.L. 30 dicembre 2023, n. 215). **Con il Decreto Mille proroghe 2024 di cui in premessa, il riferimento temporale è stato ulteriormente prorogato al 31 dicembre 2025.** Tuttavia, oltre al requisito temporale, per poter beneficiare della proroga, gli immobili locati devono soddisfare una delle seguenti condizioni: a) classe di efficienza energetica non inferiore a B ovvero non inferiore a D se si tratta di immobili sottoposti ai vincoli previsti dal codice di cui al D. Lgs. n. 42/2004; b) rispetto del parametro non superiore a 15 metri quadrati per addetto ovvero non superiore a 20 metri quadrati per addetto per gli immobili non di nuova costruzione con limitata flessibilità nell’articolazione degli spazi interni; c) nuovo canone di locazione inferiore rispetto all’ultimo importo corrisposto. **In sintesi, dunque, ai contratti di locazione passiva, stipulati fra il 21 dicembre 2021 e il 31 dicembre 2025 non si applica la riduzione forzosa del canone se ricorre anche una delle seguenti condizioni: classe di efficienza energetica almeno B (o D per gli immobili vincolati); rispetto del parametro spazio per addetto; nuovo canone più basso del precedente**. 1. **Proroga dei contratti di locazione agevolata** **La norma riguarda i contratti di locazione a uso abitativo in regime di edilizia agevolata, con particolare riferimento al programma straordinario di edilizia residenziale per i dipendenti delle amministrazioni dello Stato** previsto dall’articolo 18 del Decreto-Legge n. 152/1991. L’art. 7 c. 1 del Decreto in commento proroga l’efficacia di una misura normativa particolarmente critica (art. 1-bis. del D.L. 29/09/2023, n. 132 contenente “Disposizioni urgenti in materia di proroga di termini normativi e versamenti fiscali”). In sostanza: - **tutti i contratti di locazione in corso al 29/11/2023** (data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 132/2023) **e con scadenza entro il 31 dicembre 2025 sono automaticamente prorogati fino a tale data, mantenendo i medesimi termini e condizioni attualmente in vigore**. E’ altresì prorogata, laddove prevista, anche la facoltà di riscatto con diritto di prelazione da parte dell’inquilino esercitabile entro la medesima scadenza; - **anche per i contratti scaduti prima dell’entrata in vigore della legge di conversione del decreto, l’assegnatario mantiene il diritto di prelazione fino al 31 dicembre 2025**, **ma solo se vengono soddisfatte le seguenti condizioni**: - l’immobile è occupato dall’assegnatario (o dai familiari, in caso di decesso); - il proprietario non ha già stipulato un contratto preliminare o definitivo di compravendita, usufrutto, uso o abitazione; - l’assegnatario ha regolarmente adempiuto al pagamento dell’indennità di occupazione; **i contratti scaduti, se rispettano le condizioni del punto sopra, sono automaticamente rinnovati fino al 31 dicembre 2025**, salvo nel caso in cui esista un provvedimento passato in giudicato di rilascio dell’immobile. Con la finalità di tutela della stabilità abitativa degli assegnatari di immobili in regime di edilizia agevolata realizzati nell’ambito del Programma di cui all’articolo 18 del Decreto-Legge n. 152/1991 è prevista dunque sia la proroga dei contratti (anche se scaduti), sia il diritto di prelazione in caso di vendita. Intervenendo nel regime locatizio di natura privata la norma appare al tempo stesso lesiva delle facoltà del proprietario di disporre degli alloggi liberamente seppur in conformità ai vincoli derivanti dalla originaria convenzione sottoscritta con il Comune. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/proroghe-della-deroga-alla-riduzione-automatica-dei-canoni-di-locazione-passiva-e-dei-contratti-di-locazione-agevolata.md) ## Locazioni non superiori a 30 giorni. Obbligo di comunicazione alla Questura. Legge 1 dicembre 2018, n. 132 di conv. Decreto Legge (c.d. Sicurezza) 4 ottobre 2018 n. 113.   Informiamo che il **Decreto “Sicurezza”** (**D.L. 4 ottobre 2018, n. 113, convertito, con modificazioni, dalla L. 1° dicembre 2018, n. 132)** con una **norma di interpretazione autentica dell’art. 109 del R.D. 18/06/1931, n. 773** (Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza) **ha esteso alle locazioni con durata fino a trenta giorni l’obbligo di comunicare alla Polizia gli estremi dei documenti di identità degli inquilini**. Tale obbligo finora era previsto espressamente solo per i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e per gli affittacamere. Come previsto dal Decreto del Ministero dell’Interno del 07/01/2013, per effettuare tale comunicazione è obbligatorio I‘utilizzo del sistema telematico attraverso il sistema “Alloggiati Web” la cui modulistica dovrà, a breve, essere adeguata alle nuove previsioni normative.   [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazioni-non-superiori-a-30-giorni-obbligo-di-comunicazione-alla-questura-legge-1-dicembre-2018-n-132-di-conv-decreto-legge-c-d-sicurezza-4-ottobre-2018-n-113.md) ## Affitti immobili alla PA. Proroga delle condizioni per non ridurre il canone. Art. 3, comma 1, Legge n. 18/2024 di conversione del Decreto Legge n. 215/2023. L’articolo 16-sexies del Decreto-Legge n. 146 del 21 ottobre 2021 (legge di conversione pubblicata sulla GU n. 301 del 20 dicembre 2021) aveva previsto alcune condizioni al ricorrere delle quali, le pubbliche amministrazioni che occupano a fini istituzionali immobili di proprietà di privati, potevano non applicare la riduzione forzosa del 15% del canone di locazione di cui all’articolo 3 del Decreto Legge n. 95/2012 conv. in Legge n. 135/2012. Tale previsione di maggior favore era circoscritta ai contratti di locazione stipulati (o oggetto di un semplice rinnovo ma la norma al riguardo non è chiara) dalla data della sua entrata in vigore (21 dicembre 2021) e fino al 31 dicembre 2023. **Con l’articolo 3 comma 1 del decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215** contenente **“Disposizioni urgenti in materia di termini normativi”** (testo coordinato con le modifiche apportate dalla Legge n. 18/2024 di conversione pubblicato sulla GU n. 49 del 28/2/2024) **il riferimento temporale al 31 dicembre 2023 è stato sostituito con quello del 31 dicembre 2024.** **Tuttavia, oltre al requisito temporale per poter beneficiare della proroga gli immobili locati devono soddisfare una delle seguenti condizioni:** a) classe di efficienza energetica non inferiore a B ovvero non inferiore a D se si tratta di immobili sottoposti ai vincoli previsti dal codice di cui al D. Lgs, 42/2004; b) rispetto del parametro non superiore a 15 metri quadrati per addetto ovvero non superiore a 20 metri quadrati per addetto per gli immobili non di nuova costruzione con limitata flessibilità nell’articolazione degli spazi interni; c) nuovo canone di locazione inferiore rispetto all’ultimo importo corrisposto. Tale requisito potrebbe risultare difficile da soddisfare in quanto laddove ad esempio si trattasse di un rinnovo contrattuale con lo stesso proprietario significherebbe rendere la norma inattuabile per questo specifico aspetto. **Non è stata accolta**** la proposta normativa finalizzata ad introdurre, per il tredicesimo anno consecutivo, la proroga della sospensione dell’aggiornamento Istat per i canoni di locazione passiva.** **Concludendo, ai contratti di locazione passiva, stipulati fra il 21 dicembre 2021 e il 31 dicembre 2024 non si applica la riduzione forzosa del canone se ricorre anche una delle seguenti condizioni: classe di efficienza energetica almeno B (o D per gli immobili vincolati); rispetto del parametro spazio per addetto; nuovo canone più basso del precedente.** **E’, inoltre, di nuovo possibile applicare l’aggiornamento ISTAT ai canoni dei contratti di locazione passiva.** [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/affitti-immobili-alla-pa-proroga-delle-condizioni-per-non-ridurre-il-canone-art-3-comma-1-legge-n-18-2024-di-conversione-del-decreto-legge-n-215-2023.md) ## Locazioni passive. Proroga delle condizioni per non ridurre il canone. Art. 3, comma 1, Decreto Legge n. 215/2023. L’articolo 16-sexies del Decreto-Legge n. 146 del 21 ottobre 2021 (conv. in Legge n. 215/2021) aveva positivamente previsto alcune condizioni al ricorrere delle quali, le pubbliche amministrazioni che occupano a fini istituzionali immobili di proprietà di privati, potevano non applicare la riduzione forzosa del 15% del canone di locazione previsto ai sensi dell’articolo 3 del decreto legge n. 95/2012. Tale previsione di maggior favore era circoscritta ai contratti di locazione stipulati (o oggetto di un semplice rinnovo ma la norma al riguardo non è chiara) dalla data della sua entrata in vigore (21 dicembre 2021) e fino al 31 dicembre 2023. Grazie all’articolo 3 comma 1 del Decreto-Legge 30 dicembre 2023, n. 215 contenente *“Disposizioni urgenti in materia di termini normativi”* (pubblicato in G.U. n. 303 del 30 dicembre 2023) il riferimento temporale al 31 dicembre 2023 è stato sostituito con quello del 31 dicembre 2024. Tuttavia, oltre al requisito temporale per poter beneficiare della proroga gli immobili locati devono soddisfare una delle seguenti condizioni: 1. classe di efficienza energetica non inferiore a B ovvero non inferiore a D se si tratta di immobili sottoposti ai vincoli previsti dal codice di cui al D. Lgs, 42/2004; 2. rispetto del parametro non superiore a 15 metri quadrati per addetto ovvero non superiore a 20 metri quadrati per addetto per gli immobili non di nuova costruzione con limitata flessibilità nell’articolazione degli spazi interni; 3. nuovo canone di locazione inferiore rispetto all’ultimo importo corrisposto. Tale requisito potrebbe risultare difficile da soddisfare in quanto laddove ad esempio si trattasse di un rinnovo contrattuale con lo stesso proprietario significherebbe rendere la norma inattuabile per questo specifico aspetto. IN SINTESI Ai contratti di locazione passiva, stipulati fra il 21 dicembre 2021 e il 31 dicembre 2024 non si applica la riduzione forzosa del canone se ricorre anche una delle seguenti condizioni: classe di efficienza energetica almeno B (o D per gli immobili vincolati); rispetto del parametro spazio per addetto; nuovo canone più basso del precedente. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazioni-passive-proroga-delle-condizioni-per-non-ridurre-il-canone-art-3-comma-1-decreto-legge-n-215-2023.md) ## Affitto immobile alla PA. Applicazione delle regole di diritto privato. Il Tar Lazio, Sez. II quater, con la Sentenza n. 12272 del 28/09/2022 ha ribadito che **per i contratti di locazione dove il conduttore è una pubblica amministrazione, che utilizza l’immobile per svolgere la propria attività istituzionale** (es. Asl, caserme, uffici amministrativi ecc.), **devono valere unicamente le regole del diritto privato ****e non quelle pubblicistiche** e ciò, sia per quanto riguarda la disciplina dei rapporti tra le parti, sia per le **eventuali controversie** che andranno, pertanto, **deferite al giudice ordinario** e non al giudice amministrativo. Sul punto, si ricorda anche un altro importante pronunciamento da parte della Corte di Cassazione (Sentenza n. 26892 del 19/12/2014) che riconosce l’applicazione delle ordinarie regole civilistiche riguardanti la locazione anche quando il conduttore sia un Comune. Infatti, l’ente locale, pur vantando in linea generale una posizione di peculiarità dovuta alle funzioni da esso esercitate, si colloca pur sempre sul piano di un rapporto privatistico, avendo esso utilizzato uno strumento privatistico. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/affitto-immobile-alla-pa-applicazione-delle-regole-di-diritto-privato.md) ## Locazioni passive. Riconferma anche per il 2023 del blocco dell’aggiornamento Istat. Ricordiamo alle imprese associate che il Governo ha disposto, anche per tutto il 2023, la proroga della sospensione dell’aggiornamento Istat per i canoni di locazione passiva (modificando per l’ennesimo anno consecutivo le scadenze di cui all’articolo 3, comma 1, D.L. 95/2012), ovvero i canoni riscossi quando i conduttori sono enti della pubblica amministrazione. Ciò è contenuto nell’articolo 3, comma 4, del Decreto-Legge n. 198 del 28/12/2022 “Proroga termini per il 2023” pubblicato sulla GU n. 303 del 29/12/2022. L’ANCE, fortemente critica nei confronti di tale disposizione, ritiene che l’obiettivo di razionalizzare la spesa pubblica non possa giustificare una disposizione che inizialmente doveva essere temporanea e relativa al solo triennio 2012-2014 ma che, di fatto, si è tradotta in una clausola impositiva che i proprietari privati sono costretti a tollerare nell’ambito di un rapporto contrattuale di natura privatistica. In quanto tale la norma costituisce l’ennesima compressione dei principi della libera contrattazione e una lesione degli ordinari principi di correttezza e trasparenza che dovrebbero sempre caratterizzare i rapporti tra lo Stato ed il cittadino. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazioni-passive-riconferma-anche-per-il-2023-del-blocco-dell-aggiornamento-istat.md) ## Ripartizione tra locatore e conduttore degli interventi di manutenzione. Guida Ance. E’ stata **predisposta dall’ANCE una Guida** che offre un quadro normativo e giurisprudenziale **sui diritti e obblighi nascenti a seguito della stipula di un contratto di locazione immobiliare** con specifico riguardo alle **spese di manutenzione** e alle **responsabilità per vizi o danni** e quindi alla **possibilità di risolvere il contratto o sospendere il pagamento del canone. ** La Guida **riguarda gli immobili locati ad usi diversi dall’abitazione quali: uffici, studi professionali, negozi, magazzini, capannoni industriali ecc., compresi i locali dati in uso alle pubbliche amministrazioni per finalità istituzionali**. Invitando alla lettura e a tenere in evidenza il documento, porgiamo cordiali saluti. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/ripartizione-tra-locatore-e-conduttore-degli-interventi-di-manutenzione-guida-ance.md) ## Locazioni passive. Riconferma anche per il 2022 del blocco dell’aggiornamento Istat. Ricordiamo alle imprese associate che **a****nche per il 2022 il Governo ha nuovamente confermato una misura nata per essere temporanea.** **L’articolo 3 comma 3 del Decreto-Legge n. 228 del 30 dicembre 2021**(contenente “Disposizioni urgenti in materia di termini legislativi”) **ha, infatti, prorogato la sospensione dell’aggiornamento Istat per i canoni di locazione passiva** (modificando per l’ennesimo anno consecutivo le scadenze di cui all’articolo 3, comma 1, D.L. 95/2012).  Per restare in tema di locazioni passive si segnala che anche la **legge di Bilancio** n. 234/2021 ha espressamente affermato all’articolo 1 comma 572 lettera g) la necessità, per i Comuni destinatari del contributo statale di cui al comma 567, di procedere, tra le varie necessità, alla razionalizzazione dell’utilizzo degli spazi occupati dagli uffici pubblici, al fine di conseguire una riduzione di spesa per locazioni passive. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazioni-passive-riconferma-anche-per-il-2022-del-blocco-dell-aggiornamento-istat.md) ## Locazioni abitative. Contributo ai proprietari che rinegoziano il canone. Art. 9 quater Legge n. 176/2020. Con l’articolo 9-quater del D.L. n. 137/2020 (come convertito nella Legge n. 176/2020) – le cui previsioni sono peraltro sostanzialmente riproduttive di quanto previsto dai commi 381-384 della legge di Bilancio n.178/2020 (probabilmente ciò è dovuto ad una mancanza di coordinamento normativo durante l’iter parlamentare) – è stato previsto un **fondo di sostenibilità per gli affitti abitativi **(istituito presso il Ministero delle Infrastrutture). Si tratta di un **contributo a fondo perduto fino al 50 per cento della riduzione del canone, entro il limite massimo annuo di 1200 euro per locatore**. L’Agenzia delle Entrate ha comunicato che l'ampia formulazione della disposizione, che fa riferimento al locatore, quale beneficiario del contributo, senza ulteriori precisazioni, **consente di ricomprendere tra i destinatari anche le persone giuridiche**. La misura del contributo varierà in funzione della percentuale di sconto sul canone secondo criteri e ***modalità applicative che saranno però meglio determinate con successivo provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate.***** ** **Il contributo può essere richiesto in presenza delle seguenti condizioni:** - il contratto di locazione deve essere in corso già **dal 29 ottobre 2020**; - l’immobile deve essere utilizzato dal conduttore come **abitazione principale;** - l’immobile deve essere situato in un **comune ad alta tensione abitativa (vedasi elenco allegato);** - il **canone**inizialmente determinato deve essere **ridotto** (la norma non prevede una soglia); - **il contributo può essere richiesto, per il 2021, dal locatore per via telematica all’Agenza delle Entrate.** [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazioni-abitative-contributo-ai-proprietari-che-rinegoziano-il-canone-art-9-quater-legge-n-176-2020.md) ## Art. 3, comma 2 Decreto Legge n. 183/2020 (c.d. Milleproroghe). Proroga sospensione aggiornamento Istat canone locazioni passive. Con la norma in oggetto, **per il decimo anno consecutivo**, è stata prevista la “consueta” proroga annuale del **divieto di adeguare alla** **variazione degli indici Istat i canoni di locazione****degli immobili privati concessi alle pubbliche amministrazione per lo svolgimento della propria attività.** Con la finalità di consentire ulteriori risparmi di spesa la disposizione in commento proroga, infatti, l’ambito di operatività dell’articolo 3, comma 1 del DL 95/2012 estendendolo all’anno 2021. Tale previsione, già di per sé penalizzante, se valutata congiuntamente con quella inserita nella Legge di Bilancio dello scorso anno sulla rinegoziazione “forzosa” dei canoni di locazione riguardanti i medesimi immobili (Legge 27 dicembre 2019, n. 160 - art. 1 commi 616-620), risulta **fortemente vessatoria per i proprietari privati**che, si trovano costretti a subire, nell’ambito di un rapporto contrattuale in corso che dovrebbe avere natura privatistica e rispondere alle ordinarie regole della locazione, una imposizione normativa derogatoria rispetto al regime pattuito nonché rispetto alle norme civilistiche. I contratti di locazione, nei quali le pubbliche amministrazioni rivestono il ruolo di conduttore, non dovrebbero, infatti, essere soggetti a differenze di alcun genere rispetto ai contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione stipulati da altri soggetti privati. **Il Governo ha reso in questo modo permanente un provvedimento che inizialmente doveva essere temporaneo e relativo solo al triennio 2012-2014.**La norma in commento costituisce una violazione dei principi della libera contrattazione oltre a ledere gli ordinari principi di correttezza e trasparenza che dovrebbero sempre caratterizzare i rapporti tra lo Stato ed il cittadino. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/art-3-comma-2-decreto-legge-n-183-2020-c-d-milleproroghe-proroga-sospensione-aggiornamento-istat-canone-locazioni-passive.md) ## Covid-19 e contratti di locazione. Documento ANCE sulle possibili soluzioni operative.   La situazione di emergenza sanitaria del Paese ha portato alla sospensione di molte attività commerciali, ricettive, produttive ecc. Per effetto dei provvedimenti di sospensione delle attività economiche **molti conduttori si sono trovati o potrebbero ancora trovarsi nella difficoltà di adempiere, in via definitiva o anche solo temporaneamente, alle obbligazioni contrattuali assunte o, comunque, di farlo entro i termini contrattualmente stabiliti.** L’Ance, partendo dall’analisi sull’**impatto dell’emergenza sanitaria rispetto ai contratti di locazione in corso** ha fornito un quadro giuridico di possibili soluzioni operative che riportiamo in allegato.   [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/covid-19-e-contratti-di-locazione-documento-ance-sulle-possibili-soluzioni-operative.md) ## Legge Milleproroghe n. 8/2020. Proroga sospensione fino al 31 dicembre 2020 dell’aggiornamento dei canoni per gli immobili di proprietà privata in locazione alla P.A. Informiamo che tra le proroghe che riguardano, in particolare, l’edilizia privata, contenute nel **D.L. 30 dicembre 2019 n.162** (cd. Decreto “Milleproroghe 2020”) **convertito**, con modificazioni, **nella Legge 28 febbraio 2020, n.8**, (G.U. n.51 del 29/2/2020 S.O. n.10) è compreso per tutto **l’anno 2020** (e quindi per il nono anno consecutivo) il **divieto di adeguare alla variazione degli indici Istat i valori dei canoni di locazione degli immobili di proprietà privata dati in locazione alla pubblica amministrazione** (comprese le autorità indipendenti e la Consob) e utilizzati per finalità istituzionali. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/legge-milleproroghe-n-8-2020-proroga-sospensione-fino-al-31-dicembre-2020-dell-aggiornamento-dei-canoni-per-gli-immobili-di-proprieta-privata-in-locazione-alla-p-a.md) ## Locazioni immobiliari e Fisco. Guida pratica ANCE 2019. L’ANCE ha messo a punto una nuova guida fiscale riepilogativa del sistema impositivo cui sono sottoposte le locazioni immobiliari, sotto il duplice profilo delle imposte dirette (IRPEF/IRES) e delle imposte indirette (REGISTRO/IVA). Il documento è articolato evidenziando il diverso regime fiscale applicabile a seconda della tipologia dell’immobile oggetto delle operazioni (abitazione o fabbricato strumentale, in base alla relativa categoria catastale), nonché avendo particolare riguardo alla natura del soggetto locatore (sia esso un privato o un’impresa) e si propone quale strumento operativo di semplice ed immediata consultazione. Nell’invitare a farne utile documentazione di riferimento per tutte le imprese che operano nel campo degli investimenti immobiliari, rimanendo a disposizione, porgiamo i migliori saluti. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazioni-immobiliari-e-fisco-guida-pratica-ance-2019.md) ## Locazioni a canone concordato e Accordi territoriali. Documento Ance. E’ noto che **per alcune tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo la Legge n. 431/1998 stabilisce che il canone debba essere determinato sulla base dei criteri stabiliti negli Accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori.** Per tali tipologie il legislatore ha previsto agevolazioni fiscali. I nuovi Accordi territoriali – rifacendosi ai principi generali della Convenzione nazionale rinnovata il 25 ottobre 2016 e recepita con Decreto Interministeriale del 16.01.2017 – prevedono maggiorazioni sul canone se l’edificio o l’unità immobiliare sono di recente costruzione o comunque sono stati ristrutturati integralmente e hanno una classe energetica elevata. In Allegato viene proposto un **prospetto elaborato dall’Ance che riporta come stanno cambiando, sulla base dei nuovi Accordi, i parametri per definire il canone applicabile.** L’ultimo Accordo territoriale per le locazioni nella città di Padova è stato sottoscritto il 25 febbraio 2008, poi formalmente prorogato dai soggetti firmatari in data 28 maggio 2012 (quindi antecedentemente all’entrata in vigore dei principi generali contenuti nella convenzione citata). **Ci riserviamo pertanto di fornire nuove informazioni a quest’ultimo riguardo in occasione delle novità che dovessero sopravvenire** [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazioni-a-canone-concordato-e-accordi-territoriali-documento-ance.md) ## Chiarimenti in materia di contratto di locazione abitativa 3+2: rinnovo tacito biennale. Art. 19-bis Legge n. 58/2019 c.d. “Crescita”. Con l’art. 19-bis del D.L. “Crescita” n. 34/2019 (all.), come convertito nella Legge n. 58/2019 (GU n. 151 del 26 giugno 2019), è stato chiarito in modo inequivoco che nei contratti di locazione abitativa a canone agevolato, ossia definito sulla base di accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari e aventi durata minima di tre anni con proroga di diritto biennale, in mancanza di espressa rinuncia al rinnovo, da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza, il contratto si intende rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio. COSA CAMBIA PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE Il nuovo art. 19-bis del D.L. Crescita in realtà non contiene una norma di modifica ma fornisce un chiarimento espresso su una disposizione contenuta nell’art. 2 co. 5 della Legge 431/1998 che effettivamente si prestava a difformi interpretazioni (all.). Tale articolo stabilisce, infatti, che la durata del contratto di locazione è minimo di tre anni. Se alla scadenza le parti non si accordano per il rinnovo, il contratto è prorogato, automaticamente, di diritto di altri due anni, salvo facoltà del solo locatore di dare motivata disdetta. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha facoltà di attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo del contratto comunicandolo almeno sei mesi prima della scadenza. Trascorsi, quindi, i primi cinque anni (durata minima compresa la proroga) in mancanza di comunicazione di nessuna delle parti, si prevede che il contratto debba intendersi tacitamente rinnovato alle medesime condizioni. Tale ultimo principio si prestava ad essere diversamente interpretato. Ora però è stato chiarito in mancanza della suddetta comunicazione il contratto è “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/chiarimenti-in-materia-di-contratto-di-locazione-abitativa-3-2-rinnovo-tacito-biennale-art-19-bis-legge-n-58-2019-c-d-crescita.md) ## Locazioni non abitative. Manutenzione e riparazione. Obblighi di locatore e conduttore. Guida Ance.   Trasmettiamo in allegato un’utile Guida, redatta dalla Direzione Legislazione Mercato Privato dell’Ance, con cui viene offerto un quadro normativo e giurisprudenziale sui diritti e obblighi nascenti a seguito della stipula di un contratto di locazione immobiliare con specifico riguardo all’esigenza di mantenere l’immobile locato in buono stato, di effettuare le riparazioni e gli interventi manutentivi distinguendo tra quelli urgenti, quelli necessari quelle di lieve entità. La Guida riguarda in particolare gli immobili locati ad usi diversi dall’abitazione (es.: uffici, studi professionali, negozi, magazzini, capannoni industriali ecc., compresi i locali dati in uso alle pubbliche amministrazioni per finalità istituzionali come le caserme).   [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazioni-non-abitative-manutenzione-e-riparazione-obblighi-di-locatore-e-conduttore-guida-ance.md) ## Legge n. 15/2014 (di conv. D.L. n. 150/2013 c.d. Milleproroghe). Proroga degli sfratti. Con il DL n. 150/2013 (convertito nella Legge n. 15/2014 GU n. 49 del 28/2/2014) **è stata ulteriormente differita alla data del 31 dicembre 2014 l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione (esclusi quelli per morosità) degli immobili adibiti ad uso abitativo**, disposta dall’art. 1 c. 1 DL n. 158/2008 **a favore delle cosiddette categorie protette** (con reddito lordo annuo inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano in famiglia persone over 65 anni, figli a carico, malati terminali o portatori di handicap con invalidità oltre il 66%) . **La proroga interessa solo gli immobili situati nei comuni capoluogo di provincia, o in comuni confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti**, o nei comuni “ad alta tensione abitativa”, in favore delle c.d. fasce deboli della popolazione. Riportiamo in allegato l'art. 1 DL n. 158/2008 e cordialmente salutiamo. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/legge-n-15-2014-di-conv-d-l-n-150-2013-c-d-milleproroghe-proroga-degli-sfratti.md) ## Affitti concordati. Obbligatorietà del “visto” dei sindacati per i nuovi contratti. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 31/E del 20 aprile 2018. L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018, confermando la linea interpretativa già assunta dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti non in forma ufficiale ma in risposta ad un quesito specifico su questo aspetto posto da Confabitare (associazione di categoria dei proprietari immobiliari), ha precisato che per beneficiare delle agevolazioni fiscali (tra cui la cedolare secca al 10%) i nuovi contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato dovranno essere stipulati con l’assistenza diretta delle organizzazioni di rappresentanza dei proprietari o degli inquilini o, quanto meno, dovranno avere il loro “visto” di conformità rilasciato successivamente alla loro predisposizione. Peraltro va segnalato che, in assenza di chiarimenti ufficiali, molti dei nuovi Accordi territoriali che sono stati già fino ad oggi sottoscritti in diverse città (cfr. nostra circolare n. 139 del 14 maggio 2018) recependo (con eventuali integrazioni e specifiche) i contenuti del Decreto Interministeriale 16 gennaio 2017 (GU n. 62 del 15/3/2017) hanno già inserito, tra le loro previsioni, il riconoscimento dell’obbligatorietà dell’attestazione di conformità. CHE COS’E’ L’ATTESTAZIONE DI CONFORMITA’ Con il Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017 (GU n. 62 del 15/3/2017) sono stati rinnovati, dopo 18 anni, i criteri generali per la definizione dei valori dei canoni di locazione ad uso abitativo da applicare ai cd. contratti a canone “concordato”. Tale tipologia contrattuale prevede che le parti possano stipulare contratti di locazione definendo il canone, la durata e altre condizioni contrattuali in base a quanto stabilito negli accordi locali fra le organizzazione della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori (3+2, per studenti universitari, transitori). Gli accordi territoriali sono stipulati in conformità con quanto definito a livello nazionale dalle medesime organizzazioni di categoria firmatarie di apposita Convenzione che a sua volta viene inserita in un atto normativo (la nuova Convenzione nazionale è stata sottoscritta il 25 ottobre 2016 e poi confluita nel Decreto 16 gennaio 2017). Tra le nuove previsioni del Decreto 16 gennaio 2017 è stato previsto (art. 1 comma 8) che se le parti di un contratto di locazione a canone concordato non scelgono di farsi assistere, nella definizione del canone effettivo da applicare, dalle rispettive associazioni di categoria, possono farsi rilasciare, da una di queste, un visto di conformità sulla rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto alle previsioni dell’accordo territoriale anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. La norma (art. 1 comma 8) è stata di recente oggetto di alcune specifiche richieste di chiarimento che hanno riguardato l’obbligatorietà o meno, in assenza di una stipula assistita, del visto di conformità successivo, anche ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali previste per questo tipo di contratti. IL CHIARIMENTO DA PARTE DEL MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE (MIT) Secondo il MIT - Direzione generale per la condizione abitativa – (in risposta a un quesito di Confabitare del 6 febbraio 2018) i contraenti, qualora non si avvalgano dell’assistenza delle rispettive organizzazioni di rappresentanza hanno l’obbligo, successivamente alla predisposizione del contratto, di acquisire l’attestazione di conformità da parte di almeno una delle due organizzazioni rappresentative che possa, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti, attestare la congruità del contratto “anche al fine di poter dimostrare all’Agenzia delle entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate”. IL CHIARIMENTO DA PARTE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE L’Agenzia delle Entrate (Risoluzione n. 31/E del 20 aprile 2018) ha chiarito che, al fine di poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato “non assistiti”, l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni ma solo se il contratto è stato stipulato successivamente all’entrata in vigore dell’Accordo territoriale di riferimento che abbia recepito le previsioni dettate dal Decreto 16 gennaio 2017. N.B. Quindi, secondo il chiarimento fornito dall’AE l’attestazione non risulta necessaria per tutti i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del Decreto 16 gennaio 2017, ovvero anche successivamente laddove non risultino stipulati i “nuovi” accordi territoriali secondo le indicazioni dell’Accordo nazionale. In altre parole, anche per i contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore del DM 16 gennaio 2017, nei Comuni in cui siano ancora in vigore gli Accordi territoriali redatti in virtù del DM 30 dicembre 2002, ferma restando la possibilità di farsi assistere dalla Organizzazioni di categoria, non ricorre, in mancanza di stipula non assistita, l’obbligo di farsi rilasciare l’attestazione di conformità da parte delle medesime. Per quanto riguarda l’obbligo dell’allegazione, in sede di registrazione del contratto, di tale attestazione, l’Agenzia lo ha ritenuto non sussistente precisando però che le parti siano, comunque, libere di procedere a detta allegazione che sarà esente sia dall’imposta di registro che dall’imposta di bollo.   Non è stato, invece, esplicitamente chiarito cosa succede in caso di proroga automatica del contratto. In tal caso si è portati a ritenere che l’attestazione di conformità non sia necessaria sia in base al principio di non retroattività della disposizione sia perché potrebbero cambiare alcune condizioni contrattuali anche a sfavore di una delle parti. Come già detto in precedenza in alcuni Comuni/aree territoriali, sono stati firmati, dalle Organizzazioni locali, i nuovi Accordi che recepiscono (eventualmente anche integrandole) le disposizioni della Convenzione nazionale come recepita con il DM 16/1/2017. In alcuni di questi Comuni è stato previsto espressamente (già prima del chiarimento ministeriale) l’obbligo della attestazione di conformità allegando anche il modello tipo da utilizzare (Bologna, Torino, Genova, Massa, Carrara). Altri Accordi si limitano a richiamare la previsione del DM e più in generale la necessità che le agevolazioni fiscali siano riconosciute quando i contratti siano effettivamente conformi agli Accordi senza specificare chiaramente se si tratti o meno di un obbligo (Firenze, Catanzaro, Treviso, Verona, Grosseto, Latina, Avellino, Bergamo, Frosinone, Messina, Ragusa, Modena, Mantova, Siracusa, Jesolo, Verona). Altri Accordi (Pisa, Frosinone) hanno, invece, rimesso alla libera decisione delle parti l'opportunità o meno di farsi rilasciare l'attestazione di conformità. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/affitti-concordati-obbligatorietà-del-“visto”-dei-sindacati-per-i-nuovi-contratti-risoluzione-agenzia-delle-entrate-n-31-e-del-20-aprile-2018.md) ## Prospetto riguardante gli Accordi territoriali sottoscritti dai Comuni per l’applicazione dei canoni concordati.   Con il Decreto Interministeriale 16 gennaio 2017 (pubblicato sulla G.U. n. 62 del 15/3/2017) sono stati **riscritti i criteri di calcolo per definire le fasce di oscillazione dei canoni di locazione da applicare agli affitti a canone concordato** (cfr. nostra circolare n. 110 del 28 aprile 2017). Una delle novità riguarda proprio **gli elementi che concorrono a determinare il valore del canone**. Tra questi assume ora importanza **la tipologia del riscaldamento o di condizionamento d’aria così come la prestazione energetica**. Gli altri elementi da considerare, che non sono cambiati, riguardano: la tipologia dell’alloggio e il suo stato manutentivo, le pertinenze e la presenza di spazi comuni quali cortile, aree a verde, e infine, la dotazione del mobilio. **A livello locale (quindi comunale) le organizzazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini recependo i nuovi contenuti dell’Accordo nazionale hanno già sottoscritto numerosi Accordi.** ** ** Di seguito, per opportuna conoscenza, riportiamo un prospetto, che riguarda solo i Comuni più grandi, ove l’aspetto energetico, inteso in senso ampio, influisce sulla determinazione del canone. **Legenda:** nella *prima colonna* è riportato l’indice alfabetico degli Accordi territoriali sottoscritti in attuazione della nuova Convenzione nazionale all’interno dei quali sono presenti elementi di interesse ai fini del prospetto riportato. Nella *seconda colonna* sono indicati quei parametri (strettamente attinenti al risparmio energetico/sicurezza/manutenzione alloggio) che singolarmente o unitamente ad altri comportano l’assegnazione ad una fascia di canone maggiore tra quelle individuate nell’Accordo. Nella *terza colonna* sono riportati, laddove specificatamente previsti dai singoli Accordi, le maggiorazioni previste in presenza di alcuni elementi.   ** ** | | | | | --- | --- | --- | | **Comune** | **Parametri che incidono sul canone** | **Ulteriore elementi di maggiorazione del canone** | | **Alessandria** *Accordo territoriale* *rinnovato il 30/3/2018* |   | Classe energetica A1, A2, A3, A4 +12% Classe energetica A +10% Classe energetica B, C +8% Classe energetica D, E +5% | | **Arezzo** *Accordo territoriale* *rinnovato il 20/7/2017* |   | Unità immobiliari situate nel centro storico integralmente ristrutturate negli ultimi 10 anni maggiorazione fino al 20% | | **Avellino** *Accordo territoriale* *rinnovato il 19/12/2017* ** ** | - Stabile o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni - Stato di manutenzione ottimo - Infissi con doppio vetrocamera - Classe energetica A, B, C, D |   | | **Bergamo** *Accordo territoriale* *rinnovato il 13/6/2017* | - impianti elettrici efficienti | ** ** | | **Bologna** *Accordo territoriale* *rinnovato il 26/9/2017* | - Interventi di risparmio energetico (interventi volti alla riduzione del fabbisogno energetico ed al miglioramento termico dell’edificio da documentare all’atto della stipula del contratto consegnando copia del documento di qualificazione energetica che attesti una classe energetica almeno fino alla “D”) | Classe energetica A-B-C-D + 5% | | **Cagliari** *Accordo territoriale* *rinnovato il 21/3/2018* | - Impianto di condizionamento canalizzato ovvero a pompa di calore in tutti i vani principali - Infissi esterni con doppi vetri ovvero doppie finestre ovvero vetri singoli con spessore almeno 6 mm. - Classe energetica A, B, C - Presenza impianto a pannelli fotovoltaici - Presenza impianto a pannelli solari termici - Abitazione costruita o ristrutturata negli ultimi 15 anni |   |   | | | | | --- | --- | --- | | **Caserta** *Accordo territoriale* *rinnovato il 1/2/2018* | - Edificio o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli 10 dieci anni - Stato di manutenzione ottimo - Infissi con doppio vetrocamera |   | | **Catanzaro** *Accordo territoriale* *rinnovato il 17/10/2017* | - Doppi infissi oppure vetrocamera o infissi antirumore - Edificio ultimato o completamente ristrutturato negli ultimi 10 anni - Classe energetica A, B, C | ** ** | | **Ferrara** *Accordo territoriale* *rinnovato il 26/3/2018* | - Doppi vetri - Classe energetica A, B, C, D | ** ** | | **Firenze** *Accordo territoriale* *rinnovato il 20/10/2017* | - Immobili nuovi completamente ultimati ed abitabili entro 10 anni dalla stipula del contratto di acquisto, completamente conformi alle norme vigenti. - Immobili ristrutturati e risanati, con esecuzione dei lavori ultimati entro 10 anni con interventi di ammodernamento e aggiornamento che abbiano coinvolto in toto gli impianti elettrico, idrico, sanitario, con la sostituzione degli infissi esterni e con un Attestato di Prestazione Energetica migliorativo rispetto al precedente; fermo restando che le parti eventualmente non coinvolte (tipo intonaci, infissi interni, pavimenti, rivestimenti, et similia) risultino integri e di buona qualità | ** ** | | **Forlì** *Accordo territoriale* *rinnovato il 19/12/2017* | - Doppi vetri in tutti gli infissi dell’abitazione - Presenza di pannelli solari - Certificazione Antisismica - Classe energetica A, B |   | | **Frosinone** *Accordo territoriale* *rinnovato il 18/1/2018* | - Presenza di doppi vetri o vetro termico - Unità abitativa ultimata o completamente ristrutturata negli ultimi 10 anni | Classe energetica E riduzione - 2% Classe energetica F, G riduzione – 5% |   | | | | | --- | --- | --- | | **Genova** *Accordo territoriale* *rinnovato il 5/12/2017* | - Doppi vetri ad almeno il 90% delle finestre - Classe energetica A, B, C, D - Edificio ultimato da non oltre 10 anni - Edificio oggetto di integrale ristrutturazione ultimato da non oltre 10 anni - Intervento di manutenzione straordinaria del fabbricato ultimato da non oltre 5 anni - Ristrutturazione interna ultimata da non oltre 5 anni |   | | **Grosseto** *Accordo territoriale* *rinnovato il 21/6/2017* | - Ultimazione (accertata in base a dichiarazione di ultimazione lavori) negli ultimi dieci anni antecedente alla data di stipula del contratto di locazione - Restauro e/o risanamento conservativo e/o ristrutturazione con interventi edilizi conformi al T.U. n° 380/2001, effettuati negli ultimi dieci anni dalla data di stipula della locazione - Classe Energetica (APE) da A a C - Rinnovamento sostanziale (accertabile anche con verbale di constatazione sottoscritto dalle parti) effettuato negli ultimi 5 anni dalla data della locazione, con interventi di manutenzione straordinaria riguardanti almeno 4 dei 14 punti indicati all’art. 2 della L.R. Toscana 25.5.1980 n° 59 (All.t. 6) |   | | **Latina** *Accordo territoriale* *rinnovato il 28/11/2017* | - Finestre con doppi vetri o vetri termici - Presenza di pannelli fotovoltaici o termici - Immobile costruito da non oltre 15 anni - Immobile completamente ristrutturato negli ultimi 15 anni |   |   | | | | | --- | --- | --- | | **Mantova** *Accordo territoriale* *rinnovato il 9/11/2017* | - Classe energetica A, B, C - Presenza di fonti energetiche rinnovabili (solare, termica, fotovoltaica ecc.) - Edificio ultimato da non oltre 10 anni - Edificio oggetto di integrale ristrutturazione |   | | **Napoli** *Accordo territoriale* *rinnovato il 7/11/2017* ** ** | - Edificio o unità immobiliare ultimati o completamente ristrutturati negli ultimi 10 anni - Infissi con doppio vetrocamera - Classe energetica A, B, C, D |   | | **Pisa** *Accordo territoriale* *rinnovato il 13/3/2018* |   | Classe energetica A, B, C, + 5% | | **Pordenone** *Accordo territoriale* *rinnovato il 2/2/2018* |   | Vetustà fino a 10 anni dall’agibilità da 0 a + 5 % Classe energetica C da 0 a + 5 % Classe energetica B da 0 a + 10 % Classe energetica A da 0 a + 15 % | | **Ravenna** *Accordo territoriale* *rinnovato il 22/1/2018* | - Doppi vetri o verti camera | Classe energetica F + 1% Classe energetica E + 2% Classe energetica D + 3% Classe energetica C + 4% Classe energetica B + 6% Classe energetica A e superiori + 8% | | **Reggio Calabria** *Accordo territoriale* *rinnovato il 30/4/2018* | - Pannelli solari | Unità abitative con permesso di costruire a far data 1/1/2002 +15% | | **Torino** *Accordo territoriale* *rinnovato il 28/12/2017* |   | Classe energetica A, B, C + 5% Classe energetica D, E | | **Treviso** *Accordo territoriale* *rinnovato il 10/11/2017* ** ** ** ** |   | Classe energetica A, B + 10%. | | **Viterbo** *Accordo territoriale* *rinnovato il 16/2/2018* | - Ristrutturato o costruito negli ultimi 10 anni - Classe energetica A, B, C, D - Doppie finestre o vetrocamera |   |   | | | | | --- | --- | --- | | **Verona** *Accordo territoriale* *rinnovato il 12/5/2017* | - Doppie finestre - Serramenti isolati con vetrocamera - Presenza impianto solare termico - Presenza impianto geotermico - Cappotto esterno o interno - Edificio di nuova costruzione o ristrutturato da meno di 15 anni |   |   [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/prospetto-riguardante-gli-accordi-territoriali-sottoscritti-dai-comuni-per-l’applicazione-dei-canoni-concordati.md) ## Affitti concordati e transitori: aggiornamento delle disposizioni attuative della 431/1998. In relazione ad un quesito posto da impresa associata in riferimento all'argomento in oggetto, atteso l'interesse che detto argomento riveste, riteniamo utile chiarire quanto segue. Con il Decreto interministeriale (Infrastrutture e trasporti/Economia e finanze) del 16 gennaio 2017 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017 sono stati aggiornati, dopo 15 anni, i criteri generali per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ad uso transitorio e per studenti universitari che, ai sensi della legge sulle locazioni abitative n. 431/1998 devono essere sottoscritti in conformità agli Accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. L'articolo 4 comma 2 della Legge n. 431/1998 prevede, infatti, che con decreto ministeriale siano individuate la condizioni e le modalità per la stipula dei suddetti contratti di locazione nonché i criteri per determinare il canone che dovranno poi essere recepiti all'interno degli Accordi locali. Di seguito si illustrano le novità introdotte dal DM del 16 gennaio rispetto al precedente DM del 2002. Una delle prime novità, oltre alla già prevista facoltà per le parti di farsi assistere, durante la stipula del contratto dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, è la possibilità, di farsi rilasciare, comunque, una attestazione di congruità del contratto non solo da parte della Commissione di conciliazione ma anche da parte di una delle organizzazione sindacali firmatarie dell'Accordo locale. Per quanto riguarda più nello specifico i contratti si segnala un allargamento delle fattispecie in cui possono essere sottoscritti i contratti di natura transitoria (ossia quelli per "lavoratori" e quelli per "studenti"). Rientrano nella prima previsione i contratti stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori dovute non più solo alla mobilità lavorativa ma anche a studio, apprendistato e formazione professionale, aggiornamento e ricerca di soluzioni occupazionali. L'Accordo locale potrà dettagliare meglio le fattispecie di transitorietà ammesse. Per questi contratti è stato eliminato il riferimento alla durata minima (di un mese) mentre è stata mantenuta la durata massima ossia diciotto mesi. Nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie di transitorietà non previste dall'accordo o difficilmente documentabili gli Accordi dovranno definire le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni sindacali firmatarie. Rientra tra le novità la possibilità di sottoscrivere contratti transitori per "lavoratori" con durata pari o inferiore a 30 giorni; per essi le parti potranno liberamente decidere l'importo del canone e la ripartizione degli oneri accessori. Per contratti di durata più lunga il canone è calcolato sulla base di quanto indicato negli Accordi territoriali. In merito ai contratti per studenti resta invariato il limite di durata (minimo sei mesi massimo sei anni rinnovabili alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore) mentre sono ampliate, anche per questa tipologia, le casistiche ammesse. Si prevede, infatti, che il conduttore debba, frequentare o un corso di laurea ma anche di formazione post laurea, quali master dottorati specializzazioni o perfezionamenti in un Comune diverso da quello di residenza. Resta fermo che questi contratti possono essere sottoscritti solamente nei Comuni sede di Università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione o, infine, di istituti di istruzione superiore nonché nei Comuni limitrofi. Il canone continuerà ad essere calcolato in base a quanto previsto dagli Accordi territoriali. Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, l'art. 5 del DM del 16 gennaio 2017 elenca tutte le disposizioni normative attualmente in vigore ed applicabili ai suddetti contratti, tra le quali si ricordano: • la possibilità di optare per la cd. cedolare secca con aliquota ridotta al 10%. Come noto, tale regime opzionale, introdotto dall'art.3 del D.Lgs. 23/2011, consente, alle persone fisiche, di "sottrarre" il reddito da locazione dall'ordinario prelievo IRPEF, comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali, per assoggettarlo ad un'imposta "secca" del 10%, fino al 2017, in caso di contratti a canone concordato, sostitutiva anche dell'imposta di registro e di bollo[1]; • la riduzione IMU e TASI del 75%, determinata in base alle aliquote stabilite dal Comune per i fabbricati locati a canone concordato. Inoltre, viene previsto che, il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell'art. 37 del D.P.R. 917/1986, sia ulteriormente ridotto del 30%, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati: • gli estremi di registrazione del contratto di locazione, • l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'imposta comunale sugli immobili; • il comune di ubicazione dello stesso fabbricato. In Allegato all'Accordo sono disponibili sia i nuovi modelli di contratti-tipo che dovranno essere obbligatoriamente utilizzati una volta che verranno sottoscritti e depositati gli Accordi territoriali sia la tabella di riferimento per la suddivisone, tra proprietari e inquilini, degli oneri accessori. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/affitti-concordati-e-transitori-aggiornamento-delle-disposizioni-attuative-della-431-1998.md) ## Blocco fino al 31.12.2017 dell’adeguamento automatico dei canoni di locazione passiva per gli immobili locati alla Pubblica Amministrazione. Legge “Milleproroghe” n. 19/2017. Segnaliamo che la Legge n. 19 del 28 febbraio 2017, di conversione del Decreto-Legge "Milleproroghe" n. 244 del 30 dicembre 2016, con riferimento alle locazioni, ha esteso anche a tutto il 2017 il termine di efficacia della disposizione contenuta nell'articolo 3 co. 1 del D.L. n. 95/2012, già oggetto di numerosi rinvii, consistente nel blocco dell'adeguamento automatico dei canoni di locazione passiva per gli immobili dati in locazioni alle pubbliche amministrazioni (inserite nel conto economico consolidato della pubblica amministrazione, come individuate dall'ISTAT) utilizzati per fini istituzionali. La relazione tecnica precisa che la proroga si è resa necessaria in considerazione del perdurare dell'eccezionalità della situazione economica e della necessità di raggiungere gli obiettivi di contenimento della spesa pubblica. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/blocco-fino-al-31-12-2017-dell’adeguamento-automatico-dei-canoni-di-locazione-passiva-per-gli-immobili-locati-alla-pubblica-amministrazione-legge-“milleproroghe”-n-19-2017.md) ## Locazione non abitativa. Sentenza Corte di Cassazione n. 15377/2016: insussistenza dell’obbligo per il locatore di adeguare l’immobile. La Corte di Cassazione civile, Sezione III, con la Sentenza n. 15377 del 26/07/2016 (vd. allegato) in tema di obblighi del locatore nei contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo ha ritenuto di aderire ad un sempre più consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale: "in tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio - e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, si' da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito puo' configurarsi l'inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli". Con ciò si afferma, quindi, che gli obblighi posti, in via generale, a carico del locatore in virtù dall'art. 1575 del Codice Civile, ossia quelli di: • consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione • mantenerla in stato da servire all'suo convenuto • eseguire tutte le riparazioni necessarie escluse quelle di piccola manutenzione • garantirne il pacifico godimento durante la locazione. non comprendono altresì l'obbligo, per la specifica fattispecie delle locazioni non abitative, di apportare all'immobile le modifiche necessarie per renderlo idoneo e strutturalmente adeguato agli usi cui intende destinarlo il conduttore a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. Il locatore quindi non è tenuto a procurare il rilascio di eventuali e specifici titoli autorizzativi (anche di natura edilizia) che afferiscono alla sua idoneità all'esercizio di una determinata attività commerciale, industriale ecc. Anche qualora il conduttore non ottenga le necessarie autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore a meno che questi non ne avesse espressamente garantito l'ottenimento. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazione-non-abitativa-sentenza-corte-di-cassazione-n-15377-2016-insussistenza-dell’obbligo-per-il-locatore-di-adeguare-l’immobile.md) ## Sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore. Legittimità solo se l’immobile è inutilizzabile. Sentenza Tribunale Piacenza 20 aprile 2016, n. 469. Con la Sentenza n. 469 del 20 aprile 2016 il Tribunale civile di Potenza ha ritenuto illegittimo il comportamento del conduttore che arbitrariamente aveva sospeso il pagamento di ben undici mensilità di canone a fronte del presunto inadempimento del locatore nel mettere a disposizione anche il locale cantina nonché di consegnare il certificato di agibilità. Infatti, secondo un pacifico orientamento giurisprudenziale al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene che sia anche imputabile al locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore. Inoltre, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (Cassazione civile , sez. III, 10 gennaio 2008, n. 261; Cassazione civile , sez. III, 13 luglio 2005, n. 14739, Cassazione civile , sez. III, 11 febbraio 2005, n. 2855, Cassazione civile, sez. III, 11 aprile 2006, n. 8425, Cassazione civile, sez. III, 07 marzo 2001, n. 3341). La sospensione totale dell'adempimento che può essere fatta valere ai sensi dell'art. 1460 codice civile sarebbe ammessa soltanto quando si verifichi la completa inutilizzabilità dell'immobile. In sostanza, l'obbligo dell'inquilino di pagare il canone viene meno soltanto allorquando venga accertata la sussistenza di un inadempimento colpevole del locatore idoneo a giustificare una pronunzia di risoluzione del contratto (Tribunale Salerno, sez. I, 18 febbraio 2008, n. 367). Nel caso di specie, non risultava l'inutilizzabilità totale o parziale dell'immobile locato. Ciò ha reso illegittimo il rifiuto di corresponsione del canone. La giurisprudenza ha, d'altro canto affermato che, qualora l'immobile locato venga a trovarsi, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali che non ne consentono il normale godimento in relazione alla sua destinazione contrattuale (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l'immobile almeno in parte inagibile), il conduttore ha diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue (Cass. civ. sez. III, 27 febbraio 2004, n. 3991). Il conduttore, qualora il godimento del bene locato risulti ridotto o escluso per fatti sopravvenuti rispetto alle previsioni contrattuali, ha diritto al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dall'inadempimento dell'obbligo di mantenere la cosa locata comprensiva, se si tratta di immobile sito in un condominio, delle parti e dei servizi comuni in condizioni da servire all'uso convenuto, ove quei fatti gli producano pregiudizi ulteriori e diversi rispetto alla diminuzione o perdita del godimento del bene locato. (Cass. civ. sez. III, 15 dicembre 2003, n. 19181). [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/sospensione-del-pagamento-del-canone-da-parte-del-conduttore-legittimità-solo-se-l’immobile-è-inutilizzabile-sentenza-tribunale-piacenza-20-aprile-2016,-n-469.md) ## Locazione di immobili alla PA. Riduzione del 15% del canone. Legittimità del recesso immediato. Sentenza Tribunale Torino 28 gennaio 2016, n. 528. Un'interessante Sentenza del Tribunale di Torino, la n. 528 del 28 gennaio 2016 (all.), è intervenuta sulla questione degli immobili locati da privati proprietari agli uffici delle pubbliche amministrazioni centrali o periferiche (es. Comuni, caserme, sedi territoriali delle Agenzie delle entrate, ASL ecc.) oggetto negli ultimi anni (con il DL n. 95/2012 e successive modifiche e integrazioni) di una serie di disposizioni di "spending review" alcune delle quali a rischio di legittimità costituzionale. Si tratta in particolare alla riduzione forzosa dei canoni di locazione pari al 15% applicata automaticamente a tutti i contratti in essere dal 1° luglio 2014 (peraltro con sei mesi di anticipo rispetto all'originaria previsione legislativa). La riduzione del canone, secondo la norma, opera anche in deroga alle eventuali clausole difformi apposte dalle parti, restando tuttavia salvo il diritto di recesso da parte del proprietario di cui però non è stata chiarita né la modalità di effettuazione né soprattutto la decorrenza dei suoi effetti. La sentenza del Tribunale torinese fornisce una condivisibile chiave di lettura della norma affermando che l'obiettivo di contenimento della spesa pubblica, che ha giustificato la previsione della riduzione imperativa del canone (oltre che il blocco dell'adeguamento Istat dal 2012 al 2016) trova il suo bilanciamento nella riconosciuta facoltà per il locatore di comunicare in qualsiasi momento il recesso con efficacia immediata e non, come sostenuto dalla PA conduttrice nella vicenda oggetto di contenzioso, con efficacia soltanto a far data dalla scadenza naturale del contratto. Nella fattispecie il Tribunale torinese ha dichiarato legittimo il recesso esercitato dalla parte locatrice ordinando il rilascio dell'immobile locato e condannando la PA conduttrice per l'abusiva occupazione del bene protrattasi sin dal giorno indicato con la comunicazione di recesso. Nella sentenza è detto che la disposizione di cui all'art. 3, comma 4, del DL 95/2012 non può essere interpretata nel senso di obbligare il privato proprietario di un immobile concesso in locazione alla Pubblica Amministrazione a percepire soltanto l'85% dell'importo liberamente concordato in sede di stipulazione del contratto di locazione fino alla data di scadenza del contratto, ossia per un arco temporale che in astratto potrebbe durare sino ai sei anni (durata minima del contratto a norma dell'art. 27 L. 392/1978) con conseguenti dubbi di incostituzionalità per violazione degli articoli 3 e 42 della Costituzione. "L'espressa previsione da parte del legislatore della facoltà per il locatore di recedere dal contratto, senza dover attendere la scadenza naturale dell'accordo, realizza un equilibrio tra l'interesse individuale dei proprietari e la funzione sociale della proprietà perché il sacrificio imposto al locatore non è più assoluto e comunque quest'ultimo è arbitro di decidere se continuare a percepire un canone di locazione nella misura ridotta del 15% ovvero mantenere inalterato il valore del suo diritto di proprietà collocando l'immobile sul libero mercato". In pratica, a fronte della potestà attribuita alla PA conduttrice di modificare unilateralmente, per un proprio vantaggio economico, l'assetto negoziale (di diritto privato) con la riduzione del 15% del canone di locazione deve pur essere riconosciuta alla controparte che subisce questa modifica la possibilità di recesso in "autotutela" diretto a far fronte al disallineamento delle originarie prestazioni. Il diritto di recesso del locatore previsto dall'art. 3, comma 4, DL n. 95/2012, si configura come ipotesi di recesso "ad nutum" privo, cioè, di qualsiasi giustificazione causale, e non vincolato ad alcun obbligo di preavviso, sicché esso produce i suoi effetti sin dal momento del ricevimento della comunicazione da parte dell'amministrazione conduttrice. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazione-di-immobili-alla-pa-riduzione-del-15-del-canone-legittimità-del-recesso-immediato-sentenza-tribunale-torino-28-gennaio-2016,-n-528.md) ## Patti contrari alla legge nei contratti di locazione. Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (Stabilità 2016). La Legge 28 dicembre 2015, n. 208 (pubblicata sulla G.U. n. 302 del 30 dicembre 2015, S.O. n. 70, nota anche come: Stabilità 2016) contiene una norma, in materia di locazioni, finalizzata a contrastare le clausole o gli accordi in genere che di fatto comportino una deroga alle condizioni in tema di durata del contratto e entità del canone stabilite dalla Legge 431/1998, (art. 1, comma 59). Patti contrari alla legge nei contratti di locazione L'articolo 1 comma 59 modifica e integra l'articolo 13 della Legge n. 431/1998 (contenente la disciplina delle locazioni immobiliari ad uso abitativo) sui "patti contrari alla legge". Il comma 1, che già prevedeva la nullità di qualunque tipo di accordo volto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato è stato integrato ponendo a carico del locatore l'obbligo di provvedere alla registrazione del relativo contratto di locazione (non è chiaro se la norma si riferisca anche alla registrazione di eventuali accordi aggiuntivi) nel termine perentorio di 30 giorni. Sul punto si ricorda che già la disciplina fiscale, articolo 10 DPR n. 131/1986 prevede che tutti i contratti di locazione immobiliare (in qualsiasi forma stipulati) debbano essere registrati (con modalità cartacea o telematica) presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con la sola eccezione dei contratti di durata inferiore a 30 giorni l'anno (stipulati con scrittura privata non autentica o verbalmente). Secondo tale norma (la cui violazione comporta ai sensi del combinato disposto dell'articolo 3 comma 3 del D. Lgs. 23/2011 e articolo 69 del DPR n. 131/1986 l'applicazione di sanzioni amministrative) la registrazione graverebbe su entrambe le parti contrattuali. Si ricorda che anche le spese connesse alla registrazione del contratto di affitto (fatto salvo quanto previsto in materia di cedolare secca) sono a carico, in parti uguali, del conduttore e del locatore. Con diverso accordo il locatore può assumersi il pagamento dell'imposta intera. La legge di Stabilità interviene a modificare esclusivamente la disciplina civilistica dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo ponendo a carico del solo locatore sia l'obbligo di registrazione sia quello di comunicazione, nei 60 giorni successivi, al conduttore e all'amministratore di condominio della avvenuta registrazione. Non è chiaro se tale modifica abbia effetti puramente civilistici o altresì fiscali. La norma, peraltro non precisa le modalità con cui effettuare tale comunicazione al conduttore e all'amministratore di condominio che comunque si ritiene possa essere effettuata mediante raccomandata con avviso di ricevimento o tramite pec. Per il resto l'emendamento approvato con la legge di Stabilità appare sostanzialmente riproduttivo di quanto già era previsto dalla Legge n. 431/1998. Si rimanda, infatti, al testo di confronto dell'articolo 13 (prima e dopo la modifica) disponibile in allegato alla presente circolare. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/patti-contrari-alla-legge-nei-contratti-di-locazione-legge-28-dicembre-2015,-n-208-stabilità-2016.md) ## Mutamento abusivo di destinazione d’uso da parte del conduttore. Sentenza TAR Toscana n. 126/2015. Con la sentenza della Sezione III, 22 gennaio 2015, n. 126, **il TAR Toscana, ha dichiarato l’illegittimità di un provvedimento comunale con il quale è stata irrogata al proprietario di un immobile dato in locazione una sanzione amministrativa pecuniaria con contestuale pagamento di oneri di urbanizzazione per mutamento di****destinazione d’uso abusivo (da industriale a residenziale) effettuato dal conduttore.** Il TAR ha sottolineato che nel caso di abusivo mutamento di destinazione d’uso effettuato dal conduttore senza la collaborazione o la connivenza del proprietario, quest’ultimo non può essere passibile di sanzioni di natura edilizia per la sua estraneità rispetto all’abuso commesso. Nella fattispecie esaminata dai giudici**il proprietario ha dimostrato la sua estraneità all’abuso** perché non solo aveva inserito nel contratto di locazione una clausola che vietava il mutamento della destinazione dell’uso dell’immobile, ma soprattutto si era attivato in sede giudiziale per ottenere il rispristino della legalità (in particolare mediante un’azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento dei conduttori), poi effettivamente ottenuto. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/mutamento-abusivo-di-destinazione-d’uso-da-parte-del-conduttore-sentenza-tar-toscana-n-126-2015.md) ## Canone di locazione e vizi dell'immobile. Ordinanza Corte di Cassazione n. 1317/2015. Informiamo che con Ordinanza n. 1317 del 26 gennaio 2015, **la Corte di Cassazione ha rilevato che se le infiltrazioni di umidità non sono tali da impedire in maniera sostanziale il godimento del bene il conduttore non è legittimato ad autoridursi il canone di locazione.** La Corte ha, infatti, evidenziato che l'esistenza di modesti vizi non giustifica la sospensione del pagamento del canone, perché, secondo un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, in tema di locazione, “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore”. Quindi **la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore, può ritenersi legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore**, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti . Mentre, nel caso analizzato dalla Corte con ordinanza n. 1317/2015, si è rilevato che i vizi lamentati dal conduttore, erano lievi e che non impedivano il godimento del bene, ma ne limitavano, in misura minima l’uso. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/canone-di-locazione-e-vizi-dell-immobile-ordinanza-corte-di-cassazione-n-1317-2015.md) ## Comune conduttore di un immobile adibito a plesso scolastico. Applicazione delle ordinarie regole civilistiche (Corte di Cassazione n. 26892/2014). Con la sentenza n. 26892 del 19/12/2014 la Corte di Cassazione ha espresso giudizio favorevole sull’**applicazione delle ordinarie regole civilistiche riguardanti la locazione** (in questo caso il riferimento è alla L. 392/1978 trattandosi di immobile adibito a plesso scolastico) **anche quando il conduttore****sia un Comune**. Infatti, l'ente locale, pur vantando in linea generale una posizione di peculiarità dovuta alle funzioni da esso esercitate, ai fini, nello specifico, dell'esercizio del diritto di recesso si colloca pur sempre sul piano di un rapporto privatistico, avendo esso utilizzato uno strumento privatistico. **La Cassazione**, ricordando che in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione i gravi motivi di cui all'art. 27, co.8, della L. 392/1978 devono esser determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione, **si è pronunciata in merito alla legittimità del recesso anticipato del Comune motivato dalla possibilità di poter spostare la sede della scuola in edificio di nuova realizzazione voluto dallo stesso Comune.** La Cassazione ha ritenuto che la decisione del Comune di costruire un immobile da adibire a scuola e nel quale allocare le attività scolastiche svolte nell'immobile locato, è stata, infatti, certamente o almeno dev'essere considerata, una decisione frutto di una scelta libera e volontaria. Anche i modi di realizzazione ed attuazione della scelta compiuta in tal senso e, quindi, la decisione di affidare un appalto per la costruzione o meglio per l'ampliamento di un edificio già destinato ad una scuola media, e la determinazione dei tempi di realizzazione dell'opera devono ritenersi espressione di una scelta del tutto libera del Comune. Tale scelta, essendo il Comune impegnato sul piano contrattuale in un rapporto locativo avrebbe potuto articolarsi in modo tale da assicurare che la realizzazione dell'opera terminasse quando sarebbe venuto a scadere il rapporto locativo, in modo da consentire la disdetta del contratto alla scadenza. **Il recesso anticipato da parte del Comune non può essere perciò considerato legittima espressione di un diritto in quanto carente dell’oggettività dei motivi addotti a sua giustificazione.** [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/comune-conduttore-di-un-immobile-adibito-a-plesso-scolastico-applicazione-delle-ordinarie-regole-civilistiche-corte-di-cassazione-n-26892-2014.md) ## Locazioni passive della Pubblica Amministrazione. Riduzione automatica del 15% del canone dal 1° luglio. È stata pubblicata (G.U. n. 143 del 23 giugno 2014) la Legge 23 giugno 2014, n. 89 di conversione del Decreto Legge 66/2014 (cd. “Spending Review”) che, nell’ambito delle misure per contenere la spesa pubblica, ha modificato ed integrato precedenti disposizioni volte a garantire un efficiente utilizzo degli immobili pubblici in un’ottica di ottimizzazione degli spazi occupati. In particolare (art. 24 comma 4 DL 66/2014) **è confermato l’anticipo dal 1° gennaio 2015 al 1° luglio 2014 del termine a decorrere dal quale opererà la riduzione automatica dei canoni di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso istituzionale, stipulati non solo dalle amministrazioni centrali, ma da tutte le pubbliche amministrazioni** (secondo la definizione allargata di cui al richiamato articolo 1, comma 2, D.lgs. 165/2001). Si prevede tuttavia che le regioni e le province autonome possano adottare misure alternative di contenimento della spesa corrente. **Ciò significa che per i canoni di affitto degli immobili utilizzati per fini istituzionali da Stato, Regioni, Province, Comuni, scuole, università, Camere di commercio, ASL ecc., già dal prossimo 1° luglio scatterà la riduzione nella misura del 15%, rispetto a quanto annualmente corrisposto. La riduzione del canone opererà automaticamente, anche in deroga alle eventuali clausole difformi apposte dalle parti.** Resta salvo in ogni caso il diritto di recesso da parte del proprietario. Inoltre, si prevede che (art. 24, comma 2 bis DL 66/2014) le amministrazioni e gli organi costituzionali possano recedere dai contratti di locazione di immobili in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione comunicando il relativo preavviso entro il prossimo 31 luglio. Il recesso si perfezionerà decorsi 180 gg. dalla data del preavviso, anche in deroga ad eventuali clausole contrattuali che lo limitino o lo escludano. Riportiamo in allegato l’art. 24 del DL 66/2014 coordinato con la legge di conversione 23 giugno 2014, n. 89 e cordialmente salutiamo. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/locazioni-passive-della-pubblica-amministrazione-riduzione-automatica-del-15-del-canone-dal-1°-luglio.md) ## Nuove tabelle sulla ripartizione delle spese. Riportiamo in allegato la **nuova Tabella** (che sostituisce quindi quella del 1999) **sulla ripartizione delle spese tra locatore e conduttore**: da quelle sulle parti interne dell’immobile locato (pavimento, tinteggiatura pareti, manutenzione impianti) a quelle necessarie per la manutenzione ordinaria o straordinaria del condominio e delle parti comuni in genere comprese quelle dovute per il servizio di portierato (se presente).   **L’aggiornamento della tabella sugli oneri accessori è stato concordato dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini (Confedilizia e Sunia) che hanno peraltro provveduto a registrare la tabella presso l’Agenzia delle Entrate**. Pertanto sarà sufficiente che le parti richiamino espressamente detta tabella (riportando la dicitura: “per gli oneri accessori Tabella Oneri Accessori, registrata all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Roma 2 al n.8455/3 in data 30 aprile 2014) al fine di assicurane, all’occorrenza, l’applicabilità ed evitare inutili contestazioni. [Lees meer...](https://www.ancepadova.it/locazioni1/nuove-tabelle-sulla-ripartizione-delle-spese.md)